Der Zinsunterschied zwischen Online-Direktbanken und klassischen Filialbanken liegt bei der Anschlussfinanzierung typisch bei 0,1–0,35 Prozentpunkten. Bei 200.000 € Restschuld und 10 Jahren Laufzeit macht das einen Unterschied von 2.000–7.000 €. Dieser Ratgeber zeigt konkret, welche Bank-Art für welches Profil die bessere Wahl ist — mit Zahlen, nicht mit Allgemeinplätzen.
Die Anbieter im Überblick
| Bank | Typ | Typisches Zinsniveau* | Beratung | Digitalisierung |
|---|---|---|---|---|
| ING | Online-Direktbank | 3,50–3,80 % | Telefon/Online | ★★★★★ |
| DKB | Online-Direktbank | 3,45–3,75 % | Telefon/Online | ★★★★★ |
| Baufi24 | Online-Vermittler | 3,40–3,70 % (Bestpreis) | Online + Telefon | ★★★★★ |
| Sparkasse | Filialbank (regional) | 3,70–4,10 % | Persönlich vor Ort | ★★★☆☆ |
| Commerzbank | Filialbank (national) | 3,65–3,95 % | Filiale + Online | ★★★★☆ |
| HVB (UniCredit) | Filialbank (national) | 3,70–4,00 % | Filiale + Online | ★★★★☆ |
*10 Jahre Zinsbindung, gute Bonität, ca. 150.000–250.000 € Restschuld. Tagesaktuelle Konditionen variieren — immer individuelles Angebot einholen. Stand April 2026.
Großer Vergleich: Alle relevanten Kriterien
| Kriterium | Online-Direktbank (ING/DKB) | Filialbank (Sparkasse/CBK/HVB) |
|---|---|---|
| Zinsniveau | Günstiger: 0,15–0,35 % unter Filialbank | Teurer: Filialnetz eingepreist |
| Beratung | Nur Telefon/Chat — kein Filialtermin | Persönlich vor Ort möglich |
| Prozessgeschwindigkeit | 3–7 Tage bis Zusage | 1–3 Wochen typisch |
| Selbstständige | Schwierig — strenge Scoring-Regeln | Individuelle Prüfung möglich |
| Elternzeit / Kurzarbeit | Problematisch — automatisierte Prüfung | Berater kann erklären und einordnen |
| Forward-Darlehen | Verfügbar, günstiger Aufschlag | Verfügbar, höherer Aufschlag |
| Sondertilgung | 5–10 % p.a. (vertragsabhängig) | 5–10 % p.a. verhandelbar |
| Verhandlungsspielraum | Gering — Online-Tarife standardisiert | Vorhanden — Berater hat Spielraum |
| Prolongation | Meist günstig und unkompliziert | Oft über Marktpreis — Vergleich nötig |
| Mehrfamilienhäuser | Eingeschränkt | Möglich, individuell geprüft |
Rechenbeispiel: Was die Wahl der Bank-Art kostet
Restschuld 220.000 €, 10 Jahre Zinsbindung, 2 % Anfangstilgung. Typischer Zinsunterschied zwischen Direktbank und Filialbank: 0,25 %.
| Option | Zinssatz | Monatsrate | Zinskosten 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| Direktbank (z.B. DKB) | 3,55 % | 1.007 € | ca. 70.100 € |
| Filialbank (Sparkasse) | 3,80 % | 1.063 € | ca. 75.600 € |
| Differenz | +0,25 % | +56 €/Monat | +5.500 € |
5.500 € mehr für die Filialbank — wofür? Persönliche Beratung, Verhandlungsspielraum, mehr Flexibilität bei Sonderfällen. Ob das den Aufpreis wert ist, hängt von Ihrer Situation ab.
Entscheidungsbaum: Welche Bank-Art passt zu Ihnen?
| Ihre Situation | Empfehlung | Begründung |
|---|---|---|
| Angestellte, stabiles Einkommen, Standardimmobilie | Direktbank oder Vermittler | Günstigster Zins, einfacher Prozess |
| Selbstständige, Freiberufler, schwankende Einnahmen | Filialbank oder Vermittler | Individuelle Bonitätsprüfung nötig |
| Elternzeit, Kurzarbeit, Jobwechsel geplant | Filialbank oder Vermittler | Erklärungsbedarf, den Berater einordnen kann |
| Restschuld unter 80.000 € | Direktbank reicht meist | Zinsunterschied ist kleiner in absoluten € |
| Restschuld über 200.000 € | Unbedingt Direktbank/Vermittler prüfen | Zinsunterschied ist in absoluten € sehr groß |
| Mehrfamilienhaus, Gewerbeanteil | Filialbank oder Spezialvermittler | Direktbanken lehnen häufig ab |
| Denkmalschutz, sanierungsbedürftig | Filialbank oder Spezialvermittler | Komplexe Bewertung, individuelle Prüfung |
Die praktische Empfehlung: Beides anfragen
In der Praxis ist die beste Strategie: Zuerst über Interhyp oder unseren Anbietervergleich das günstigste Online-Angebot einholen. Dann dieses Angebot zur Hausbank (Sparkasse, Commerzbank etc.) mitnehmen und verhandeln. Filialbanken haben Spielraum — und ein konkretes Konkurrenzangebot ist das beste Verhandlungsmittel. Zur Forward-Darlehen-Option: Forward-Aufschlag berechnen. Alternative: Prolongation oder Umschuldung.
Für Standardfälle ja. Die neue Bank übernimmt die Grundschuld — Kosten ca. 150–300 €. Der Aufwand beträgt ca. 2–4 Stunden (Unterlagen zusammenstellen, digital einreichen). Bei einem Zinsvorteil von 0,2 % und 200.000 € sind das ca. 3.800 € Ersparnis über 10 Jahre — lohnt sich in fast jedem Fall.
Grundsätzlich ja, aber es ist schwieriger. Direktbanken verwenden automatisierte Scoring-Systeme, die bei unregelmäßigem Einkommen schnell ablehnen. Selbstständige haben bei Filialbanken bessere Chancen — dort kann ein Berater die Situation manuell einordnen und einreichen. Alternativ: Über Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein anfragen, die spezialisierte Partner für Selbstständige haben.
Faustregel: Unter 80.000 € Restschuld macht 0,2 % Zinsvorteil ca. 1.400 € Ersparnis über 10 Jahre. Der Wechselaufwand (ca. 2–4 Stunden, Notarkosten 150–300 €) relativiert sich. Trotzdem lohnt es sich, zumindest das Prolongationsangebot der Hausbank mit einem Vergleichsangebot zu konfrontieren — auch ohne tatsächlich zu wechseln.
