Glossar
45 Begriffe rund um Anschlussfinanzierung, Zinsbindung und Immobilienkredit — einfach erklärt.
A
Annuität
Die Annuität ist die gleichbleibende jährliche (oder monatliche) Zahlung beim Annuitätendarlehen, bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil. Trotz gleicher Gesamtrate verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist das in Deutschland verbreitetste Darlehensmodell. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt konstant. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt — da sich die Restschuld reduziert.
Anschlussfinanzierung
Eine Anschlussfinanzierung bezeichnet die Weiterfinanzierung eines Immobiliendarlehens nach Ablauf der ersten Zinsbindungsperiode. Da die meisten Hypothekendarlehen nicht vollständig zurückgezahlt werden, muss die Restschuld zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden. Die Wahl zwischen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen entscheidet oft über zehntausende Euro Unterschied.
B
Baufinanzierung
Die Baufinanzierung bezeichnet die Finanzierung des Kaufs oder Baus einer Immobilie. Der typische Ablauf: Erstfinanzierung mit 10–15 Jahren Zinsbindung, danach Anschlussfinanzierung für die verbleibende Restschuld.
Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie. Beispiel: 200.000 € Restschuld bei 400.000 € Immobilienwert = 50 % LTV. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet bessere Zinskonditionen, da das Risiko für die Bank sinkt.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte nachhaltige Wert der Immobilie als Kreditsicherheit. Er liegt in der Regel 10–20 % unter dem aktuellen Marktwert, da Banken konservativ bewerten. Er ist die Basis für den Beleihungsauslauf.
Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn ein zugesagtes Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist (meist 2–6 Monate) abgerufen wird. Bei der Anschlussfinanzierung mit langem Vorlauf relevant — Forward-Darlehen als Alternative prüfen.
Bonitätsprüfung
Die Bonitätsprüfung ist die Bewertung der Kreditwürdigkeit durch die Bank. Sie umfasst SCHUFA-Abfrage, Einkommensprüfung und Analyse der finanziellen Situation. Das Ergebnis beeinflusst den angebotenen Zinssatz direkt.
D
Dr. Klein
Dr. Klein ist einer der führenden Baufinanzierungsvermittler in Deutschland mit Fokus auf persönliche Beratung. Besonders geeignet für komplexe Finanzierungssituationen (Selbständige, hohe Darlehenssummen, besondere Objekte).
E
EZB
Die Europäische Zentralbank (EZB) steuert die Geldpolitik im Euroraum und setzt den Leitzins fest. Leitzinsänderungen beeinflussen die Bauzinsen, meist mit zeitlicher Verzögerung über den Kapitalmarkt.
Effektiver Jahreszins
Der effektive Jahreszins berücksichtigt neben dem nominalen Zinssatz auch alle Kosten und Gebühren des Darlehens (z.B. Kontoführungsgebühren, Bewertungskosten). Er ist der entscheidende Vergleichswert beim Kreditvergleich — nicht der Nominalzins!
Eigenheim
Ein selbst genutztes Wohnimmobilie. Bei der Anschlussfinanzierung für Eigenheime gelten andere steuerliche Regeln als bei vermieteten Objekten — Zinskosten sind hier nicht absetzbar.
Eigenkapitalquote
Die Eigenkapitalquote gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwertes mit eigenen Mitteln (kein Darlehen) finanziert wurden. Höhere Eigenkapitalquote = niedrigerer Beleihungsauslauf = bessere Zinsen. Ziel bei der Anschlussfinanzierung: Restschuld so gering wie möglich.
Euribor
Der Euribor (Euro Interbank Offered Rate) ist der Zinssatz, zu dem sich europäische Banken gegenseitig kurzfristig Geld leihen. Er gilt als Referenzzinssatz für variable Kredite. Steigende Euribor-Werte erhöhen die Kosten variabler Darlehen.
F
Forward-Aufschlag
Der Forward-Aufschlag ist der Zinsaufpreis für das frühe Sichern eines Zinssatzes via Forward-Darlehen. Je länger der Vorlaufzeitraum, desto höher der Aufschlag. Typisch: 0,01–0,03 % pro Monat. Bei 36 Monaten Vorlaufzeit also ca. 0,36–1,08 % Aufschlag auf den aktuellen Marktzins.
Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, einen Darlehenszins bis zu 60 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung zu sichern. Für diese Zinssicherheit wird ein Forward-Aufschlag berechnet, typischerweise 0,01–0,03 % pro Monat. Sinnvoll bei erwartetem Zinsanstieg oder wenn Sie Planungssicherheit schätzen.
G
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht, das alle Rechte und Lasten einer Immobilie dokumentiert. Die Grundschuld wird hier eingetragen und sichert das Darlehen der Bank ab. Einsicht: jeder mit berechtigtem Interesse.
Grundschuld
Die Grundschuld ist eine Sicherheit, die im Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Sie gibt dem Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu verwerten, wenn der Kredit nicht bedient wird. Bei einer Umschuldung (Bankwechsel) wird die Grundschuld auf die neue Bank abgetreten — Kosten ca. 150–300 €.
Grundschuldabtretung
Bei der Grundschuldabtretung wird die Grundschuld von der alten auf die neue Bank übertragen — ohne Löschung und Neueintragung. Das spart Kosten (ca. 150–300 €) gegenüber der Löschung und Neueintragung (ca. 500–1.000 €). Der Notar wickelt dies ab.
I
Interhyp
Interhyp ist Deutschlands größter unabhängiger Baufinanzierungsvermittler und vergleicht über 500 Bankpartner. Ideal für den Angebotsvergleich bei der Anschlussfinanzierung — kostenloser Service.
K
Kreditlaufzeit
Die Kreditlaufzeit ist die Gesamtdauer bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Sie umfasst alle Zinsbindungsperioden. Bei Annuitätendarlehen und 2 % Tilgung: typisch 30–40 Jahre Gesamtlaufzeit bis zur Schuldenfreiheit.
Kreditwürdigkeit
Die Kreditwürdigkeit (Bonität) bezeichnet die Fähigkeit und Bereitschaft, Schulden fristgerecht zurückzuzahlen. Banken prüfen sie anhand von Einkommen, Beschäftigung, SCHUFA-Score und Eigenkapital. Bessere Bonität = niedrigerer Zinssatz.
L
Leitzins
Der Leitzins ist der von der EZB festgelegte Zinssatz für Einlagen und Kredite zwischen Banken und der Zentralbank. Er beeinflusst die Refinanzierungskosten der Banken und damit mittelbar die Bauzinsen für Verbraucher.
M
Monatliche Rate
Die monatliche Rate beim Immobiliendarlehen setzt sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen. Mit der Laufzeit steigt der Tilgungsanteil. Faustregel: Die Rate sollte maximal 35 % des monatlichen Nettoeinkommens betragen.
N
Nominalzins
Der Nominalzins (auch: Sollzins) ist der reine Darlehenszins ohne Nebenkosten und Gebühren. Er ist weniger aussagekräftig als der Effektivzins. Für den echten Vergleich immer den effektiven Jahreszins heranziehen.
Notar
Der Notar ist bei der Anschlussfinanzierung für die Grundschuldübertragung zuständig. Bei Umschuldung zu einer neuen Bank entstehen Notarkosten von ca. 150–300 € für die Abtretung. Diese werden durch günstigere Zinsen meist schnell amortisiert.
P
Prolongation
Bei der Prolongation wird das bestehende Darlehen bei der gleichen Bank mit neuen Konditionen fortgeführt. Dies ist die einfachste Form der Anschlussfinanzierung, aber oft nicht die günstigste. Die Hausbank schickt in der Regel 3–6 Monate vor Ablauf ein Angebot. Unbedingt Vergleichsangebote einholen — häufig sind andere Anbieter deutlich günstiger.
Prolongationsangebot
Das Prolongationsangebot ist das Angebot der bisherigen Bank zur Verlängerung des Darlehens. Es kommt in der Regel 3–6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Es ist der Ausgangspunkt für Verhandlungen — aber nie das einzige Angebot, das Sie prüfen sollten.
R
Repräsentatives Beispiel
Das repräsentative Beispiel zeigt den Zinssatz, den mindestens 2/3 der Kunden bei einem Anbieter tatsächlich erhalten. Es ist aussagekräftiger als der Mindestzins in der Werbung — aber Ihre persönlichen Konditionen hängen von Ihrer Bonität ab.
Restschuld
Die Restschuld ist der noch ausstehende Kreditbetrag am Ende der Zinsbindungsperiode. Sie ist die Basis für die Anschlussfinanzierung. Je höher die Tilgung während der ersten Zinsbindungsperiode, desto geringer die Restschuld und desto günstiger oft die Konditionen für die Anschlussfinanzierung.
S
SCHUFA
Die SCHUFA ist Deutschlands bekannteste Auskunftei und bewertet die Kreditwürdigkeit von Verbrauchern. Ein negativer SCHUFA-Eintrag kann eine Anschlussfinanzierung erheblich erschweren oder verteuern. Für die Umschuldung empfiehlt sich eine SCHUFA-Selbstauskunft vorab.
Sollzins
Der Sollzins (früher: Nominalzins) ist der vereinbarte Basiszinssatz für ein Darlehen, ohne weitere Kosten. Für den Vergleich verschiedener Angebote ist der effektive Jahreszins entscheidender.
Sondertilgung
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung zur Tilgung des Darlehens, die über die reguläre Rate hinausgeht. Viele Banken erlauben Sondertilgungen von 5–10 % p.a. kostenlos. Sinnvoll zur Reduktion der Restschuld vor der Anschlussfinanzierung — senkt den Beleihungsauslauf und kann so den Zinssatz verbessern.
T
Tilgung
Die Tilgung ist die jährliche Rückzahlung des Darlehensbetrags, ausgedrückt als Prozentsatz. Eine Anfangstilgung von 2 % bedeutet: Im ersten Jahr zahlen Sie 2 % der Darlehenssumme zurück. Bei niedrigen Zinsen empfehlen Experten eine höhere Tilgung (2–3 %), um schneller schuldenfrei zu werden.
Tilgungsplan
Der Tilgungsplan zeigt die komplette Entwicklung des Darlehens über die Laufzeit — Rate für Rate, mit Zins- und Tilgungsanteil sowie Restschuld. Banken sind verpflichtet, auf Anfrage einen Tilgungsplan auszuhändigen.
U
Umschuldung
Bei der Umschuldung wechselt der Darlehensnehmer zu einem neuen Kreditgeber mit günstigeren Konditionen. Die neue Bank löst den bestehenden Kredit ab und übernimmt die Grundschuld. Nach Ablauf der Zinsbindung ist dies kostenlos möglich. Laut Studien sparen Umschuldende im Durchschnitt 0,3–0,8 Prozentpunkte gegenüber der Prolongation.
V
Vermittler
Baufinanzierungsvermittler (wie Interhyp, Dr. Klein, Baufi24) vergleichen für Sie hunderte Bankpartner und finden oft günstigere Konditionen als die Direktbank. Das Modell ist für Sie kostenlos — die Vergütung kommt von der vermittelnden Bank.
Volltilgungsdarlehen
Ein Volltilgungsdarlehen wird vollständig innerhalb der Zinsbindungsperiode zurückgezahlt. Es gibt keine Restschuld — und damit keine Anschlussfinanzierung. Die Monatsrate ist entsprechend höher. Geeignet für Darlehensnehmer, die Planungssicherheit und schnelle Entschuldung priorisieren.
Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken berechnen, wenn ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt oder umgeschuldet wird. Sie kann mehrere tausend Euro betragen. Nach Ablauf der Zinsbindung entfällt sie vollständig. Nach 10 Jahren Laufzeit gilt das kostenlose Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
W
Wertgutachten
Ein Wertgutachten ermittelt den aktuellen Marktwert einer Immobilie durch einen zertifizierten Sachverständigen. Es kann bei der Anschlussfinanzierung relevant werden, wenn der Beleihungswert der Bank zu niedrig erscheint oder die Immobilie stark im Wert gestiegen ist.
Z
Zinsbindung
Die Zinsbindung (auch: Zinsfestschreibung) bezeichnet den Zeitraum, für den der Darlehenszins unveränderlich festgelegt ist. Übliche Zeiträume sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Je länger die Zinsbindung, desto höher meist der Zins, aber desto größer die Planungssicherheit. Nach Ablauf von mindestens 10 Jahren Zinsbindung gilt das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.
Zinsentwicklung
Die Zinsentwicklung beschreibt die Veränderung der Bauzinsen über Zeit. Nach dem historischen Tiefstand 2020–2021 sind die Zinsen 2022–2023 stark gestiegen. 2025–2026 pendeln sie sich auf erhöhtem Niveau ein. Wer die Entwicklung verfolgt, kann günstige Einstiegszeitpunkte erkennen.
Zinsmarge
Die Zinsmarge ist der Aufschlag, den eine Bank auf den Refinanzierungszins (z.B. Euribor) berechnet. Sie enthält Risikoaufschlag, Verwaltungskosten und Gewinn der Bank. Bei der Prolongation ist die Marge oft höher als bei Neukunden.
Zinsprognose
Zinsprognosen versuchen, die künftige Entwicklung der Bauzinsen vorherzusagen. Sie basieren auf Leitzinsentscheidungen der EZB, Inflationserwartungen und Kapitalmarktentwicklung. Prognosen sind immer mit Unsicherheit behaftet — Planungssicherheit bietet das Forward-Darlehen.
§
§ 489 BGB
Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB ermöglicht es, ein Darlehen mit mehr als 10 Jahren Zinsbindung nach Ablauf von 10 Jahren mit 6 Monaten Kündigungsfrist kostenlos zu kündigen — unabhängig von der vereinbarten Laufzeit. So können Sie auch bei langer Zinsbindung flexibel umschulden.