Der Forward-Aufschlag ist der Preis für die Zinssicherheit. Wie berechnet er sich, und wann ist er zu hoch?
Wie berechnet sich der Forward-Aufschlag?
Typische Formel: Forward-Aufschlag = 0,01 bis 0,03 % × Anzahl Vorlaufmonate
- 12 Monate Vorlauf × 0,02 % = 0,24 % Aufschlag
- 24 Monate Vorlauf × 0,02 % = 0,48 % Aufschlag
- 36 Monate Vorlauf × 0,02 % = 0,72 % Aufschlag
Ist der Aufschlag fair?
Der Forward-Aufschlag spiegelt die Marktzinserwartung wider. Wenn Banken hohe Aufschläge verlangen, erwarten sie steigende Zinsen. Vergleichen Sie immer mehrere Banken.
Wann ist der Aufschlag zu hoch?
Wenn der Forward-Aufschlag höher ist als der erwartete Zinsanstieg, lohnt sich das Forward-Darlehen nicht. Aber: Planungssicherheit hat einen schwer quantifizierbaren Wert.
Kann ich den Forward-Aufschlag verhandeln?
Ja — besonders über Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein. Vergleichen Sie mindestens 3 Angebote.
Ist der Forward-Aufschlag steuerlich absetzbar?
Für selbstgenutzte Immobilien: nein. Für vermietete: ja, als Werbungskosten.
Mehr: Wann sinnvoll? | Risiken
Forward-Darlehen: Grundprinzip einfach erklärt
Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen heute einen Zinssatz für die Zukunft — bis zu 5 Jahre vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung. Der Preis dafür: ein "Forward-Aufschlag" von etwa 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten Vorlaufzeit wären das 0,24–0,72 % Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz.
Wann lohnt es sich? Wenn Sie erwarten, dass die Zinsen bis zu Ihrem Ablaufdatum steigen werden. Wenn Zinsen gleich bleiben oder sinken, war das Forward-Darlehen teurer als eine normale Prolongation. Es ist also eine Absicherungsentscheidung — kein Spekulationsgeschäft.
Forward-Darlehen: Für wen geeignet?
- Eigentümer mit hoher Restschuld (ab 100.000 €), bei denen Zinsänderungen stark ins Gewicht fallen
- Wer Planungssicherheit braucht (z.B. feste monatliche Rate für Haushaltskalkulation)
- Wer in 1–3 Jahren mit steigenden Zinsen rechnet
- Nicht geeignet: Wer noch 5+ Jahre hat und nicht absehen kann, wie sich Zinsen entwickeln
Risiken des Forward-Darlehens
Das größte Risiko: Sie schließen heute einen Forward-Vertrag ab — und die Zinsen sinken danach. Dann sind Sie trotzdem an den vereinbarten (höheren) Satz gebunden. Eine Kündigung kostet Vorfälligkeitsentschädigung. Deshalb: Forward-Darlehen immer nur abschließen, wenn die Zinssituation das wirklich rechtfertigt. Ausführlich erklärt: Risiken beim Forward-Darlehen.
Forward-Darlehen vs. normales Prolongationsangebot
| Merkmal | Forward-Darlehen | Normales Angebot |
|---|---|---|
| Zeitpunkt Abschluss | Bis 5 Jahre vorab | Kurz vor Ablauf |
| Zinssatz | Heute gesichert (+ Aufschlag) | Aktuelles Marktniveau zum Ablauf |
| Planungssicherheit | Sehr hoch | Niedrig (Zinsrisiko bis Ablauf) |
| Kosten bei Nichtabnahme | Vorfälligkeitsentschädigung | Keine |
Die meisten Banken bieten Forward-Darlehen bis zu 60 Monate (5 Jahre) vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung an. Üblich sind 12–36 Monate Vorlaufzeit. Je länger der Forward, desto höher der Aufschlag.
Etwa 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten und 0,02 %/Monat wären das 0,48 % Aufschlag. Bei 3 % Basiszins würden Sie also 3,48 % zahlen — statt dem Marktpreis zum Ablaufdatum. Ob das günstig ist, hängt von der Zinsentwicklung ab.
Ja, aber mit Kosten. Eine vorzeitige Auflösung kostet Vorfälligkeitsentschädigung — ähnlich wie beim regulären Immobilienkredit. Ausnahme: Nach 10 Jahren Laufzeit gilt §489 BGB (kostenloses Sonderkündigungsrecht).
Das hängt vom Zeitpunkt und der Vorlaufzeit ab. Vergleichen Sie über Interhyp oder Dr. Klein — beide haben Zugang zu über 400 Banken und zeigen aktuelle Forward-Konditionen transparent an.
