Das Timing der Umschuldung kann tausende Euro ausmachen. Hier erfahren Sie, wie Sie den richtigen Moment finden.
Der ideale Zeitpunkt: 3–6 Monate vor Ablauf
Drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung ist die optimale Zeit für die Umschuldung. So haben Sie:
- Genug Zeit für Angebotsvergleich und Entscheidung
- Noch kein übermäßiger Zeitdruck
- Möglichkeit zur Nachverhandlung
Forward-Darlehen: bis zu 60 Monate vorher
Wenn Sie befürchten, dass die Zinsen steigen, können Sie bis zu 60 Monate im Voraus ein Forward-Darlehen abschließen. Je früher, desto höher der Forward-Aufschlag.
Was wenn die Zinsbindung bereits abgelaufen ist?
Dann läuft der Kredit zu variablen Zinsen — das ist oft teurer als ein neuer Festzins. Sofort handeln und Angebote einholen.
Kann ich zu spät mit der Umschuldung starten?
Ja — wenn die Zinsbindung abläuft und kein neues Angebot vorliegt, wird variabel verzinst. Das kostet oft extra.
Was wenn meine Bank mir kein rechtzeitiges Angebot schickt?
Holen Sie es aktiv an. Banken sind nicht gesetzlich verpflichtet, rechtzeitig zu erinnern — prüfen Sie selbst ab 6 Monate vor Ablauf.
Mehr: Zinsstrategie 2026 | Forward-Darlehen
Umschuldung: Wann lohnt sie sich wirklich?
Eine Umschuldung lohnt sich, wenn eine andere Bank mindestens 0,2–0,3 % günstigere Zinsen bietet — und wenn der Zinsvorteil die Wechselkosten (Grundschuldübertragung: 150–450 €) übersteigt. Das ist bei einer Restschuld von 150.000 € und 10 Jahren Laufzeit schon ab 0,1 % Unterschied der Fall.
Die Faustregel: Mehr als 0,2 % Zinsvorteil + mehr als 3 Jahre Restlaufzeit = Umschuldung wahrscheinlich sinnvoll. Detaillierte Rechnung: Kosten und Nutzen der Umschuldung.
Ablauf der Umschuldung Schritt für Schritt
- Angebote einholen: Mindestens 3 Angebote von anderen Banken (Interhyp, Dr. Klein, ING, DKB)
- Kosten kalkulieren: Grundschuldübertragung (150–450 €), ggf. Notar
- Kündigung vorbereiten: Bei Ablauf der Zinsbindung kostenfrei — keinen neuen Vertrag bei der alten Bank unterschreiben
- Neue Bank auswählen: Vertragsdetails prüfen (Sondertilgung, Tilgungsflexibilität)
- Grundschuldabtretung: Alte Bank überträgt die Grundschuld auf neue Bank — dauert 4–8 Wochen
- Fertig: Neue Rate zahlen, Zinsersparnis genießen
Ausführliche Anleitung: Umschuldung Schritt für Schritt
Häufige Fehler bei der Umschuldung
- Zu spät anfangen: Umschuldung braucht 8–12 Wochen. Starten Sie rechtzeitig.
- Altes Angebot unterschreiben: Viele Banken schicken das Prolongationsangebot früh und hoffen auf schnellen Abschluss. Nehmen Sie sich Zeit.
- Nur Zinssatz vergleichen: Sondertilgung, Tilgungsflexibilität und Bereitstellungszinsen sind mindestens genauso wichtig.
- Kreditanfrage statt Konditionsanfrage: Fordern Sie immer eine SCHUFA-neutrale Konditionsanfrage an.
Die Hauptkosten sind die Grundschuldübertragung (150–450 €). Falls Sie vor Ablauf der Zinsbindung wechseln, kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu — die kann erheblich sein. Am günstigsten ist die Umschuldung zum regulären Ablauf der Zinsbindung.
Von der Angebotserstellung bis zur vollständigen Übertragung dauert es 6–12 Wochen. Planen Sie mindestens 3 Monate Vorlaufzeit ein. Die Grundschuldabtretung allein dauert 4–8 Wochen beim Grundbuchamt.
Das hängt von der Art des Eintrags ab. Veraltete oder fehlerhafte Einträge sollten Sie korrigieren lassen. Bei negativen Einträgen helfen spezialisierte Broker, die auch Banken mit weniger strengen Anforderungen im Angebot haben.
Nein — bis zur Kündigung nicht. Sie können Angebote einholen und Verträge vorbereiten, ohne die alte Bank zu informieren. Erst wenn Sie den neuen Vertrag unterschrieben haben, kündigen Sie bei der alten Bank fristgerecht.
