Immer mehr Deutsche besitzen Immobilien im EU-Ausland: ein Ferienhaus an der Costa del Sol, ein Apartment in Lissabon oder eine Kapitalanlage in Wien. Wenn die Zinsbindung ausläuft, stehen sie vor einer Frage, die bei inländischen Objekten niemand stellt: Wo nehme ich eigentlich die Anschlussfinanzierung auf — in Deutschland oder im Land des Objekts?
Die Antwort ist nicht trivial. Internationale Immobilienfinanzierungen folgen eigenen Regeln, und die Zahl der Banken, die EU-Auslandsobjekte finanzieren, ist deutlich kleiner als der heimische Markt. Dieser Leitfaden erklärt alle relevanten Optionen und Fallstricke.
Grundregel: Das Recht des Objektstandorts gilt
Wo immer eine Immobilie steht — das Sachenrecht des jeweiligen Landes regelt die Grundschuld bzw. Hypothek. Ein Apartment in Madrid hat eine spanische Hypothek, eingetragen im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad). Das bedeutet: Auch eine deutsche Bank, die dieses Objekt finanziert, muss die Sicherheit nach spanischem Recht eintragen lassen. Das ist technisch möglich, aber aufwändiger als im Inland.
Option 1: Deutsche Bank finanziert die EU-Auslandsimmobilie
Einige deutsche Banken und Kreditvermittler sind bereit, Immobilien in bestimmten EU-Ländern zu finanzieren. Die Auswahl ist jedoch klein:
- Münchener Hypothekenbank: Einer der wenigen deutschen Anbieter mit explizit EU-Auslands-Portfolio, besonders Österreich, Spanien, Frankreich
- Deutsche Bank / HVB (über UniCredit-Netzwerk): Kann EU-Objekte über lokale Töchter finanzieren
- Ausgewählte Privatbanken: Bei Objekten über 500.000 Euro und guter Bonität haben manche Privatbanken Auslandslösungen
- Interhyp / Dr. Klein: Haben begrenzte Auslands-Coverage — für die häufigsten Länder (Österreich, Spanien, Frankreich) gibt es Bankpartner, aber nicht für alle EU-Staaten
Vorteile der deutschen Finanzierung: Deutschsprachiger Vertrag, deutsches Recht für den Kreditvertrag selbst, gewohnter Prozess, ggf. Kombination mit deutschen Immobilien möglich.
Nachteile: Deutlich höhere Anforderungen, oft Zinsaufschlag von 0,3–0,7 % gegenüber inländischen Objekten, nicht alle Länder abgedeckt.
Option 2: Lokale Bank im jeweiligen Land
Die pragmatischste Lösung: Für das Spanien-Haus eine spanische Bank, für das Wien-Apartment eine österreichische Bank. Lokale Banken verstehen den lokalen Immobilienmarkt, können Beleihungswerte besser einschätzen und kennen alle lokalen Formalitäten.
| Land | Typische Banken | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Spanien | Santander, BBVA, CaixaBank | Deutsche Kunden willkommen, oft englischsprachiger Service |
| Portugal | Millennium BCP, Novo Banco, BPI | NHR-Steuerstatus interessant für Anleger |
| Italien | Intesa Sanpaolo, UniCredit, Mediobanca | Bürokratisch aufwändig, Notarkosten hoch |
| Österreich | Raiffeisenbank, Erste Bank, BAWAG | Deutschsprachig, ähnliches Rechtssystem, einfachster Fall |
| Frankreich | BNP Paribas, Crédit Agricole, Société Générale | Besondere Hypothekenform (Caution statt Grundschuld möglich) |
| Tschechien | Česká spořitelna, ČSOB, Moneta | Finanzierung in CZK — Währungsrisiko beachten! |
Beleihungswertbewertung im Ausland — ein kritischer Unterschied
Deutsche Banken bewerten Immobilien nach dem deutschen Beleihungswertkonzept (konservativ, auf langfristigen Wert ausgerichtet). Spanische, portugiesische oder italienische Banken bewerten nach lokalen Gepflogenheiten — oft mit höheren Beleihungsausläufen möglich, aber auch höheren Bewertungsschwankungen.
Für die Anschlussfinanzierung bedeutet das: Wenn der Immobilienwert im Ausland gestiegen ist, kann die lokale Bank einen höheren Beleihungswert akzeptieren als eine konservative deutsche Bank. Das kann die Konditionen verbessern.
Rechenbeispiel: Deutsche Anschlussfinanzierung für Ferienhaus in Spanien
Ausgangslage: Ferienhaus Costa Blanca, Kaufpreis 2017: 280.000 Euro, aktueller Marktwert: 380.000 Euro, Restschuld: 160.000 Euro. Zinsbindung läuft aus.
| Vergleichspunkt | Deutsche Bank | Spanische Bank |
|---|---|---|
| Beleihungsauslauf (160k / 380k) | 42 % — günstig | 42 % — günstig |
| Zinssatz (10 Jahre fest) | 3,8–4,1 % | 3,4–3,9 % |
| Notarkosten (Abtretung/Neubestellung) | 300 € (DE) + spanischer Notar | ca. 1–1,5 % der Hypothekensumme |
| Vertragssprache | Deutsch | Spanisch |
| Gerichtsstand bei Streit | Deutschland | Spanien |
Hinweis: In Spanien sind die Einmalkosten bei Neubestellung einer Hypothek (escritura pública) deutlich höher als bei einer deutschen Abtretung. Oft ist es günstiger, die bestehende spanische Hypothek beim bestehenden spanischen Kreditgeber zu verlängern (sog. novación) statt zur deutschen Bank zu wechseln.
Steuerliche Aspekte: Was Eigentümer wissen müssen
Die Steuerregeln für EU-Auslandsimmobilien sind komplex — hier die wichtigsten Punkte:
- Einkommensteuer Deutschland: Deutschland besteuert das Welteinkommen. Mieteinnahmen aus dem Ausland sind grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig.
- Doppelbesteuerungsabkommen (DBA): Deutschland hat mit fast allen EU-Ländern DBA-Abkommen. Meist gilt: Vermieter zahlt Steuer im Land des Objekts, Deutschland rechnet diese an oder befreit. Progressionsvorbehalt kann aber die deutsche Steuerlast erhöhen.
- Zinsenabsetzbarkeit: Bei Vermietung sind Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzbar — sowohl in Deutschland (§ 21 EStG) als auch oft im Objektland. Doppelabzug jedoch nicht möglich.
- Eigennutzung Ferienhaus: Bei rein eigengenutzten Auslandsimmobilien sind die Zinsen weder in Deutschland noch im Ausland absetzbar (Ausnahme: teilweise Vermietung).
Alternativen: Blankokredit in Deutschland statt Auslandshypothek
In manchen Fällen ist eine ungesicherte Variante effizienter: Wenn eine deutsche Immobilie mit genug Eigenkapital vorhanden ist, kann die Anschlussfinanzierung der Auslandsimmobilie über einen Blankokredit oder durch Erhöhung des deutschen Darlehens erfolgen — ohne dass die Auslandsimmobilie überhaupt als Sicherheit dient. Das spart ausländische Notarkosten und vereinfacht den Prozess erheblich.
Die Zahl ist begrenzt. Münchener Hypothekenbank und einige Privatbanken sind bekannte Anbieter. Interhyp und Dr. Klein haben für Spanien Bankpartner im Netzwerk. Am einfachsten: Einen auf Auslandsfinanzierungen spezialisierten Vermittler kontaktieren, der mehrere Banken gleichzeitig anfragen kann. Die lokale spanische Bank (Santander, BBVA) ist aber oft die einfachere Lösung.
Grundsätzlich ja — Deutschland besteuert das Welteinkommen. Das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen regelt jedoch, wie die im Ausland bereits gezahlte Steuer angerechnet wird. In der Praxis zahlen viele Vermieter nur im Objektland Steuer, müssen die Einnahmen aber in Deutschland angeben (Progressionsvorbehalt). Zwingend: Steuerberater mit internationalem Mandat einschalten.
Oft ja — ein Zinsaufschlag von 0,3–0,7 % ist bei deutschen Banken für Auslandsobjekte üblich. Lokale Banken im jeweiligen Land können dagegen günstiger sein, weil sie den Markt besser kennen und das Bewertungsrisiko geringer einschätzen. Rechnen Sie beide Optionen durch, bevor Sie entscheiden.
Novación ist die Vertragsverlängerung/-änderung beim bestehenden spanischen Kreditgeber — vergleichbar mit der deutschen Prolongation. In Spanien ist das oft günstiger als ein vollständiger Bankwechsel (subrogación), weil die Notarkosten bei novación seit 2019 deutlich reduziert wurden. Vor einer Umschuldung sollte immer geprüft werden, ob novación beim Bestandsgläubiger wirtschaftlich besser ist.
