Beleihungsauslauf verbessern — Der Schlüssel zu besseren Zinsen
Der Beleihungsauslauf (LTV — Loan-to-Value) ist einer der wichtigsten Faktoren für den Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung. Wer ihn verbessert, spart oft mehrere tausend Euro.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Beleihungsauslauf = Restschuld ÷ Immobilienwert × 100
Beispiel: Restschuld 180.000 €, Immobilienwert 300.000 € → Beleihungsauslauf = 60 %
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto sicherer ist das Darlehen für die Bank — und desto besser die Konditionen.
Zinssprünge nach Beleihungsauslauf
Banken staffeln die Zinsen nach typischen Grenzen:
| Beleihungsauslauf | Zinsstufe |
|---|---|
| unter 60 % | Beste Konditionen |
| 60–75 % | Gute Konditionen |
| 75–80 % | Standardkonditionen |
| über 80 % | Aufschläge |
5 Wege, den Beleihungsauslauf zu verbessern
1. Immobilienwert professionell ermitteln lassen
Der tatsächliche Marktwert Ihrer Immobilie kann deutlich über dem Kaufpreis von vor 10 Jahren liegen. Ein professionelles Gutachten belegt diesen Wert gegenüber der Bank.
2. Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung
Wer z.B. 10.000 € Sondertilgung leistet bevor die Zinsbindung endet, senkt die Restschuld und verbessert den Beleihungsauslauf. Prüfen Sie: Lohnt sich die Sondertilgung (Zinsersparnis) mehr als alternative Kapitalanlagen?
3. Richtige Bank wählen
Banken bewerten Immobilien unterschiedlich. Manche Banken setzen den Beleihungswert 15 % unter den Marktwert an (konservativ), andere sind großzügiger. Ein Vermittler kennt die Unterschiede.
4. Energetische Sanierung dokumentieren
Eine Sanierung erhöht den Immobilienwert. Mit aktuellem Energieausweis und dokumentierten Maßnahmen lässt sich ein höherer Wert belegen.
5. Zeitpunkt der Bewertung
In Phasen steigender Immobilienwerte: Früh bewerten lassen. In fallenden Märkten: Abwarten wenn möglich.
Der Unterschied beträgt typisch 0,1–0,3 % Zinsen. Bei 200.000 € und 10 Jahren: 2.000–6.000 € Ersparnis durch besseren Beleihungsauslauf — deutlich messbar.
Viele Banken machen ihre eigene Wertermittlung (intern). Ergänzend können Sie ein zertifiziertes Gutachten vorlegen (RICS, IVD zertifizierter Gutachter). Sprechen Sie mit dem Berater, welche Form die jeweilige Bank akzeptiert.
