3 % Tilgung ist für viele der optimale Weg: schneller schuldenfrei, erhebliche Zinseinsparung — bei vertretbarer Mehrbelastung.
Was leistet 3 % Tilgung?
Beispiel: 200.000 € Restschuld, 3,5 % Zinssatz, 3 % Tilgung
- Monatliche Rate: 1.083 €
- Gesamtlaufzeit: ca. 21 Jahre
- Gesamtzinsen: ca. 101.000 €
Vergleich zu 1 % Tilgung: 7 Jahre früher fertig, 140.000 € weniger Zinsen — für 333 € mehr im Monat.
Für wen ist 3 % geeignet?
- Gestiegenes Einkommen seit der Erstfinanzierung
- Ziel: vor der Rente schuldenfrei sein
- Stabile finanzielle Situation (kein großes Liquiditätsrisiko)
Risiko der hohen Tilgung
Wenn unerwartete Ausgaben kommen (Reparaturen, Jobverlust), können Sie bei hoher Tilgung schneller in Schwierigkeiten geraten. Sondertilgungsrecht ist daher wichtig: in guten Zeiten mehr tilgen.
Kann ich von 3 % Tilgung wieder runter?
Schwierig während der Zinsbindung — die Rate ist fix. Bei der nächsten Prolongation können Sie anpassen. Deshalb: lieber weniger Pflicht-Tilgung + Sondertilgungsrecht.
Ist 3 % Tilgung bei hohen Restschulden (400k+) noch sinnvoll?
Ja — sogar besonders wichtig. Bei 400.000 € Restschuld und 3 % Tilgung zahlen Sie 1.000 € Tilgung pro Monat — ohne das werden Sie nie fertig.
Mehr: Tilgung erhöhen | Rechner
Was Sie jetzt konkret tun sollten
Viele Immobilieneigentümer warten zu lange. Dabei lohnt es sich, spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv zu werden. So haben Sie genug Zeit, Angebote zu vergleichen und zu verhandeln — ohne Druck. Wer unter Zeitdruck unterschreibt, akzeptiert oft Konditionen, die 10.000 € oder mehr teurer sind.
Tilgungsrate optimieren: Wann mehr, wann weniger?
Die Anschlussfinanzierung ist die ideale Gelegenheit, die Tilgungsrate anzupassen. Wer mehr verdient als vor 10 Jahren, sollte die Tilgung erhöhen — damit die Schulden schneller sinken. Wer Nachwuchs bekommen hat oder weniger verdient, kann die Rate senken.
Als Orientierung: Mit 2 % Tilgung und 3,5 % Zins sind Sie nach etwa 28 Jahren schuldenfrei. Mit 3 % Tilgung schon nach 22 Jahren. Das spart bei 200.000 € Restschuld rund 40.000 € Zinsen. Mehr dazu: Tilgungsrate von 2 Prozent — was das bedeutet.
Checkliste: Das müssen Sie vor der Anschlussfinanzierung erledigen
- Enddatum der aktuellen Zinsbindung ermitteln
- Aktuelle Restschuld berechnen (Kontoauszug anfordern)
- Immobilienwert neu schätzen lassen (Beleihungsauslauf verbessern)
- SCHUFA-Selbstauskunft anfordern und auf Fehler prüfen
- Einkommensnachweise und Lohnzettel bereithalten
- Mindestens 3 Angebote vergleichen (Hausbank + Vermittler + Direktbank)
- Zinsbindungsdauer und Tilgungsrate neu festlegen
- Sondertilgungsrecht verhandeln (mind. 5 % p.a.)
- Wechselkosten kalkulieren (Grundschuldübertragung: 150–450 €)
- Vertragsunterlagen sorgfältig prüfen bevor unterschreiben
Idealerweise 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. So haben Sie genug Zeit für einen gründlichen Vergleich und Verhandlungen, ohne unter Zeitdruck zu stehen.
Fast immer. Die Grundschuldübertragung kostet 150–450 €, amortisiert sich aber bei 0,2 % günstigerem Zins und 200.000 € Restschuld schon in wenigen Monaten. Vergleichen Sie immer externe Angebote, bevor Sie bei der Hausbank verlängern.
Das ist selten, aber möglich — etwa bei stark gesunkenem Einkommen. In diesem Fall hilft oft die Prolongation bei der bisherigen Bank, ein Bürge oder ein spezialisierter Broker. Kontaktieren Sie rechtzeitig mehrere Anbieter.
Ja, das ist möglich. Wenn Sie eine höhere Restschuld haben und die Schulden schnell tilgen möchten, kann eine kürzere Zinsbindung mit höherer Tilgungsrate sinnvoll sein. Beachten Sie aber das Zinsänderungsrisiko.
