Die Anschlussfinanzierung ist die beste Gelegenheit, die Tilgung zu erhöhen — Sie gestalten den neuen Vertrag von Grund auf neu.
Warum jetzt Tilgung erhöhen?
Nach 10–15 Jahren ist die Restschuld deutlich gesunken. Das Einkommen ist oft gestiegen. Jetzt mehr tilgen bedeutet: früher schuldenfrei und weniger Gesamtzinsen.
Rechenbeispiel Tilgungserhöhung
Restschuld 180.000 €, Zinssatz 3,5 %:
- 1 % Tilgung: Rate 675 €/Monat, Laufzeit ~30 Jahre
- 2 % Tilgung: Rate 825 €/Monat, Laufzeit ~20 Jahre
- 3 % Tilgung: Rate 975 €/Monat, Laufzeit ~15 Jahre
Unterschied 1 % vs. 3 %: nur 300 € mehr im Monat, aber 15 Jahre früher schuldenfrei und ca. 60.000 € weniger Zinsen.
Wann ist höhere Tilgung nicht sinnvoll?
- Wenn Sie auf Liquidität angewiesen sind (Familienplanung, Jobwechsel)
- Wenn Sie das Geld renditeträchtiger anlegen können (Aktienrendite > Darlehenszins)
- Wenn die monatliche Rate zu eng wird
Kann ich die Tilgung während der Laufzeit anpassen?
Bei den meisten Bankdarlehen eingeschränkt — meist nur 1× pro Jahr und innerhalb vereinbarter Grenzen. Bei der Prolongation haben Sie dagegen freie Wahl.
Ab welcher Tilgungsrate sollte ich starten?
Mindestens 2 % p.a. — 1 % bedeutet sehr lange Laufzeiten. Bei niedrigen Zinsen (unter 3 %) empfehlen Experten 3–4 % Tilgung.
Nutzen Sie unseren Rechner für verschiedene Tilgungsszenarien.
Was Sie jetzt konkret tun sollten
Viele Immobilieneigentümer warten zu lange. Dabei lohnt es sich, spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv zu werden. So haben Sie genug Zeit, Angebote zu vergleichen und zu verhandeln — ohne Druck. Wer unter Zeitdruck unterschreibt, akzeptiert oft Konditionen, die 10.000 € oder mehr teurer sind.
Tilgungsrate optimieren: Wann mehr, wann weniger?
Die Anschlussfinanzierung ist die ideale Gelegenheit, die Tilgungsrate anzupassen. Wer mehr verdient als vor 10 Jahren, sollte die Tilgung erhöhen — damit die Schulden schneller sinken. Wer Nachwuchs bekommen hat oder weniger verdient, kann die Rate senken.
Als Orientierung: Mit 2 % Tilgung und 3,5 % Zins sind Sie nach etwa 28 Jahren schuldenfrei. Mit 3 % Tilgung schon nach 22 Jahren. Das spart bei 200.000 € Restschuld rund 40.000 € Zinsen. Mehr dazu: Tilgungsrate von 2 Prozent — was das bedeutet.
Checkliste: Das müssen Sie vor der Anschlussfinanzierung erledigen
- Enddatum der aktuellen Zinsbindung ermitteln
- Aktuelle Restschuld berechnen (Kontoauszug anfordern)
- Immobilienwert neu schätzen lassen (Beleihungsauslauf verbessern)
- SCHUFA-Selbstauskunft anfordern und auf Fehler prüfen
- Einkommensnachweise und Lohnzettel bereithalten
- Mindestens 3 Angebote vergleichen (Hausbank + Vermittler + Direktbank)
- Zinsbindungsdauer und Tilgungsrate neu festlegen
- Sondertilgungsrecht verhandeln (mind. 5 % p.a.)
- Wechselkosten kalkulieren (Grundschuldübertragung: 150–450 €)
- Vertragsunterlagen sorgfältig prüfen bevor unterschreiben
Idealerweise 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. So haben Sie genug Zeit für einen gründlichen Vergleich und Verhandlungen, ohne unter Zeitdruck zu stehen.
Fast immer. Die Grundschuldübertragung kostet 150–450 €, amortisiert sich aber bei 0,2 % günstigerem Zins und 200.000 € Restschuld schon in wenigen Monaten. Vergleichen Sie immer externe Angebote, bevor Sie bei der Hausbank verlängern.
Das ist selten, aber möglich — etwa bei stark gesunkenem Einkommen. In diesem Fall hilft oft die Prolongation bei der bisherigen Bank, ein Bürge oder ein spezialisierter Broker. Kontaktieren Sie rechtzeitig mehrere Anbieter.
Ja, das ist möglich. Wenn Sie eine höhere Restschuld haben und die Schulden schnell tilgen möchten, kann eine kürzere Zinsbindung mit höherer Tilgungsrate sinnvoll sein. Beachten Sie aber das Zinsänderungsrisiko.
