Die Anschlussfinanzierung einer vermieteten Immobilie hat besondere steuerliche Vorteile — und eigene Risiken.
Steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen
Zinsen für vermietete Immobilien sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) vollständig absetzbar. Das senkt die Nettokosten erheblich.
Beispiel: Zinszahlung 6.000 €/Jahr, Steuersatz 42 % → Steuerersparnis 2.520 €/Jahr → Nettozinskosten nur 3.480 €.
Mieteinnahmen als Einkommensnachweis
Banken rechnen 70–80 % der Mieteinnahmen als Einkommen an. Bei 1.200 € Kaltmiete also ca. 840–960 € anerkanntes Einkommen pro Monat.
Risiko: Mietausfall
Banken berücksichtigen das Leerstandsrisiko — deshalb nur 70–80 % Anrechnung. Sichern Sie sich durch eine Mietausfallversicherung ab.
Welche Banken finanzieren vermietete Objekte?
- Die meisten Banken — aber mit Aufschlag gegenüber Eigennutzung (0,1–0,4 %)
- Speziell: MünchenerHyp, Berlin Hyp für größere Kapitalanlage-Portfolios
Kann ich Zinsen für meine Anschlussfinanzierung steuerlich absetzen?
Ja — für vermietete Objekte vollständig als Werbungskosten. Für selbstgenutzte Immobilien nicht.
Verbessert Vermietung meine Kreditchancen?
Oft ja — stabile Mieteinnahmen verbessern die Haushaltsrechnung. Aber: Es erhöht auch die Komplexität und kann zu einem (leicht) höheren Zinssatz führen.
Mehr: Mehrfamilienhaus | Anbieter vergleichen
Was Sie jetzt konkret tun sollten
Viele Immobilieneigentümer warten zu lange. Dabei lohnt es sich, spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv zu werden. So haben Sie genug Zeit, Angebote zu vergleichen und zu verhandeln — ohne Druck. Wer unter Zeitdruck unterschreibt, akzeptiert oft Konditionen, die 10.000 € oder mehr teurer sind.
Der Vergleich lohnt sich immer
Egal ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: Der Zinssatz macht den größten Unterschied. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 10 Jahren Laufzeit kostet 0,5 % mehr Zins rund 10.000 € mehr. Deswegen: Immer mindestens drei Angebote einholen — Hausbank, Vermittler, Direktbank.
Ein guter Einstieg: Unser Überblick zu Interhyp vs. Dr. Klein im Vergleich und unsere 10 wichtigsten Tipps zur Anschlussfinanzierung.
Checkliste: Das müssen Sie vor der Anschlussfinanzierung erledigen
- Enddatum der aktuellen Zinsbindung ermitteln
- Aktuelle Restschuld berechnen (Kontoauszug anfordern)
- Immobilienwert neu schätzen lassen (Beleihungsauslauf verbessern)
- SCHUFA-Selbstauskunft anfordern und auf Fehler prüfen
- Einkommensnachweise und Lohnzettel bereithalten
- Mindestens 3 Angebote vergleichen (Hausbank + Vermittler + Direktbank)
- Zinsbindungsdauer und Tilgungsrate neu festlegen
- Sondertilgungsrecht verhandeln (mind. 5 % p.a.)
- Wechselkosten kalkulieren (Grundschuldübertragung: 150–450 €)
- Vertragsunterlagen sorgfältig prüfen bevor unterschreiben
Idealerweise 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. So haben Sie genug Zeit für einen gründlichen Vergleich und Verhandlungen, ohne unter Zeitdruck zu stehen.
Fast immer. Die Grundschuldübertragung kostet 150–450 €, amortisiert sich aber bei 0,2 % günstigerem Zins und 200.000 € Restschuld schon in wenigen Monaten. Vergleichen Sie immer externe Angebote, bevor Sie bei der Hausbank verlängern.
Das ist selten, aber möglich — etwa bei stark gesunkenem Einkommen. In diesem Fall hilft oft die Prolongation bei der bisherigen Bank, ein Bürge oder ein spezialisierter Broker. Kontaktieren Sie rechtzeitig mehrere Anbieter.
Ja, das ist möglich. Wenn Sie eine höhere Restschuld haben und die Schulden schnell tilgen möchten, kann eine kürzere Zinsbindung mit höherer Tilgungsrate sinnvoll sein. Beachten Sie aber das Zinsänderungsrisiko.
