Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, spielt in der Anschlussfinanzierung nach anderen Regeln. Das persönliche Einkommen tritt in den Hintergrund — die Mietrendite und der Ertragswert der Immobilie stehen im Vordergrund. Wer das versteht, verhandelt deutlich besser.
Was ist überhaupt ein Mehrfamilienhaus aus Bankperspektive?
Banken unterscheiden nach Wohneinheiten:
- Einfamilienhaus / selbstgenutzte ETW: Standardfinanzierung, persönliches Einkommen dominiert
- Zweifamilienhaus (1 Einheit selbst genutzt + 1 vermietet): Meist noch wie Eigennutzung behandelt
- Dreifamilienhaus und größer: Kapitalanlage-Finanzierung, Ertragswertverfahren greift
- Ab 6 Einheiten: Gewerbliche Immobilienfinanzierung, andere Abteilung, andere Konditionen
Der Ertragswert — so berechnen Banken den Beleihungswert
Bei Eigennutzern ermittelt die Bank den Beleihungswert über das Vergleichswertverfahren: Was würde die Immobilie am Markt erzielen? Bei Mehrfamilienhäusern kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz:
Formel vereinfacht:
Ertragswert = Jahres-Nettokaltmiete × Vervielfältiger (kapitalwertbasiert)
Der Vervielfältiger hängt von der angenommenen Restnutzungsdauer und dem bankinternen Liegenschaftszinssatz ab — typisch 15–25 für Wohnimmobilien.
Rechenbeispiel: 3-Familienhaus, Restschuld 280.000 €
Objekt: 3-Familienhaus, Baujahr 1985, 3 × 70 m², Wohnlage gut (Mittelstadt, Sachsen).
Mieteinnahmen: 3 × 850 € Kaltmiete = 2.550 €/Monat = 30.600 €/Jahr Rohertrag.
Abzüge: Verwaltungskosten (5 %) + Instandhaltungsrücklage (10 %) + Leerstandsrisiko (5 %) = 20 %.
Jahres-Nettokaltmiete: 30.600 € × 80 % = 24.480 €.
Ertragswert: 24.480 € × Vervielfältiger 18 = 440.640 €.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Marktwert (Vergleichswert) | ca. 420.000 € |
| Ertragswert (Bankberechnung) | 440.640 € |
| Beleihungswert (Bankansatz, ca. 80 % des Ertragswerts) | 352.512 € |
| Restschuld | 280.000 € |
| Beleihungsauslauf (LTV auf Beleihungswert) | 79 % — akzeptabel |
| Zinssatz (10 Jahre, Kapitalanlage MFH) | ca. 4,0–4,3 % |
Wie Mieteinnahmen die Tragbarkeitsrechnung beeinflussen
Bei der Tragbarkeitsrechnung für das 3-Familienhaus werden die Mieteinnahmen als Einkommensbestandteil gewertet — aber nicht zu 100 %:
| Einkommenskomponente | Monatlich | Bank-Ansatz (60–80 %) |
|---|---|---|
| Nettolohn des Eigentümers | 3.800 € | 3.800 € (100 %) |
| Mieteinnahmen Brutto (2.550 €) | 2.550 € | 1.530–2.040 € |
| Angerechnetes Gesamteinkommen | 5.330–5.840 €/Monat | |
| Maximale Kreditrate (35–40 % des Einkommens) | 1.866–2.336 €/Monat | |
| Tatsächliche Rate (280.000 €, 4,1 %, 2 % Tilgung) | ca. 1.423 €/Monat → problemlos tragbar | |
Ergebnis: Die Mieteinnahmen verbessern die Tragbarkeitsrechnung erheblich — besonders wenn das persönliche Einkommen allein nicht ausreichen würde.
Welche Banken spezialisieren sich auf Mehrfamilienhäuser?
Nicht alle Banken haben Erfahrung mit MFH-Finanzierungen. Empfehlenswert:
- Berlin Hyp: Spezialist für Wohnimmobilien, breite MFH-Erfahrung, günstiger für größere Portfolios
- Münchener Hypothekenbank: Kapitalanlage-Portfolio-Finanzierungen, auch für kleinere MFH
- Deutsche Hypo (NordLB): Erfahren mit komplexeren Immobilieninvestments
- DKB: Breite Erfahrung mit Kapitalanlagen auch für Privatpersonen
- Regionale Sparkassen / Volksbanken: Lokale Marktkenntnis, für kleinere MFH oft gut
Empfehlung: Für MFH-Anschlussfinanzierungen unbedingt spezialisierte Vermittler nutzen. Dr. Klein und Interhyp haben jeweils Teams, die auf Kapitalanlage-Finanzierungen spezialisiert sind.
Was Sie für die Anschlussfinanzierung des MFH vorbereiten müssen
- Mieteinnahmen-Dokumentation: Alle aktuellen Mietverträge, letzten 12 Monate Kontoauszüge mit Mieteingängen
- Leerstandsnachweis: Wenn eine Wohnung leer steht — Begründung und Plan zur Wiedervermietung
- Instandhaltungsrücklage: Kontoauszug des Rücklagenkontos — zeigt der Bank, dass Sie vorsorgen
- Energieausweis: Pflicht bei Finanzierung, beeinflusst Bankbewertung zunehmend (schlechte Energieklassen → Abschlag)
- Auflistung getätigter Modernisierungen: Dach, Heizung, Fenster — erhöht Beleihungswert
- Steuererklärungen der letzten 2 Jahre: Mit Anlage V (Mieteinnahmen)
Der Zinsaufschlag für MFH — was ist realistisch?
Verglichen mit Eigennutzungs-Finanzierung zahlen MFH-Eigentümer typischerweise:
- Zweifamilienhaus (teilweise Eigennutzung): +0,1–0,2 %
- 3–5 Familienhaus: +0,3–0,5 %
- Ab 6 Einheiten (gewerblich): Individuelle Konditionen, keine Standardtabellen mehr
Bei 280.000 € Restschuld und 0,4 % Aufschlag: 1.120 €/Jahr Mehrkosten — die durch Steuerabzug der Zinsen (Werbungskosten bei Vermietung) bei 35 % Steuersatz auf ca. 728 €/Jahr effektiv sinken.
Welche Zinsen gelten für Mehrfamilienhäuser bei der Anschlussfinanzierung?
Typisch 0,3–0,5 % über dem Eigennutzer-Zins. Bei sehr guter Mietrendite, niedrigem LTV und stabilen Mietern kann der Aufschlag geringer ausfallen. Vergleich über spezialisierte Vermittler ist besonders wichtig.
Ab wann gilt eine Immobilie als Mehrfamilienhaus?
In der Regel ab 3 Wohneinheiten. Ein Zweifamilienhaus — wenn der Eigentümer eine Einheit selbst bewohnt — wird von den meisten Banken noch wie Eigennutzung behandelt.
Was passiert wenn eine Wohnung im MFH leer steht?
Die Bank rechnet Leerstand als Einkommensausfall und ist zurückhaltender. Wichtig: Leerstand vor der Anschlussfinanzierung möglichst beseitigen. Falls nicht möglich: Plan und Begründung vorlegen, warum Wiedervermietung zeitnah erfolgt.
