Prolongation 2026: Zinsen verhandeln & Anschluss verlängern

Definition

Was ist eine Prolongation?

Prolongation bezeichnet die Verlängerung eines laufenden Immobilienkredits bei der bestehenden Bank nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist. Statt zu einem anderen Anbieter zu wechseln, schließen Sie mit Ihrer bisherigen Bank einen neuen Darlehensvertrag zu aktuellen Marktkonditionen ab — die eingetragene Grundschuld bleibt bestehen, der administrative Aufwand ist gering.

Die Bank ist nach § 492a BGB verpflichtet, Ihnen spätestens drei Monate vor Fristende ein schriftliches Angebot zu unterbreiten. Das klingt komfortabel — ist aber genau das Problem: Viele Kreditnehmer akzeptieren das erste Angebot, ohne zu verhandeln oder Alternativen zu prüfen. Das kostet im Schnitt mehrere tausend Euro über die neue Zinsbindungsperiode.

Abwägung

Prolongation vs. Umschuldung

Prolongation — typische Risiken

Zinssatz liegt 0,3–0,8 % über dem Marktbesten
Bank hat kein Interesse, freiwillig günstiger zu werden
Erstes Angebot ist selten das beste — wenige verhandeln
Kein Wettbewerb = kein Verhandlungsdruck ohne Eigeninitiative
Konditionen (Sondertilgung, Tilgungssatz) bleiben oft starr

Umschuldung — typische Vorteile

Zugriff auf den günstigsten Anbieter am Markt
Sondertilgungsrechte und Tilgungssatz neu verhandeln
Kein Nachteil nach Zinsbindungsende — keine Vorfälligkeitsentschädigung
Grundschuldabtretung oft nur 150–300 € einmalig
Einsparung über 10 Jahre: häufig 4.000 – 15.000 €

Prolongation ist nicht per se schlecht — aber nur dann sinnvoll, wenn das Angebot nach Verhandlung wettbewerbsfähig ist.

Checkliste

5 Schritte zur optimalen Prolongation

1

Ablaufdatum notieren — 12 Monate vorher

Tragen Sie das Ende Ihrer Zinsbindung im Kalender ein und setzen Sie eine Erinnerung für 12 Monate vorher. Viele Banken versenden ihr Angebot erst nach 6 Monaten — wer früher aktiv ist, hat mehr Verhandlungsspielraum.

2

Vergleichsangebote einholen — bei mindestens 2 Vermittlern

Fordern Sie Angebote von Interhyp und Dr. Klein an — kostenlos und unverbindlich. Notieren Sie Zinssatz, effektiven Jahreszins, Sondertilgungsrecht und Tilgungssatz. Das sind Ihre Verhandlungskarten.

3

Prolongationsangebot der Bank anfordern

Schreiben Sie Ihre Bank aktiv an — vor dem automatischen Anschreiben. Signalisieren Sie Interesse, aber stellen Sie gleichzeitig klar, dass Sie den Markt vergleichen. Das versetzt Sie sofort in eine stärkere Position.

4

Verhandeln — mit konkreten Zahlen

Legen Sie das günstigste Vergleichsangebot vor und fragen Sie, ob die Bank mitziehen kann. Verhandeln Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch: Tilgungssatz flexibel? Sondertilgung 5–10 %? Zinsbindungsdauer passend?

5

Entscheiden: Prolongation oder Umschuldung

Wenn die Bank nach Verhandlung auf Augenhöhe ist: Prolongation ist sinnvoll. Wenn der Abstand mehr als 0,15 % bleibt: Umschuldung rechnet sich fast immer. Nutzen Sie den Rechner unten zur Gegenrechnung.

Kalkulation

Prolongationsrate berechnen

Prolongation — Schnellrechner

Restschuld

€

Zinssatz p.a.

%

Anfängliche Tilgung p.a.

%

Neue Zinsbindung

—

Monatsrate

—

Gesamtzinsen

—

Restschuld am Ende

Annuitätendarlehen: Monatsrate = Zins + Tilgung. Gesamtzinsen korrekt per Monat berechnet. Orientierungswerte.

Indikativrechner — ohne Gewähr. Genaue Konditionen hängen von Bonität und Immobilienwert ab.

Zeitplan

Fristen im Überblick: Wann was tun?

Vorlauf vor Ablauf	Situation	Empfohlene Maßnahme
24 Monate	Zinsbindungsende noch weit	Marktbeobachtung starten. Forward-Darlehen prüfen, wenn Zinsen steigen.
12 Monate	Optimales Planungsfenster	Vergleichsangebote einholen (Interhyp, Dr. Klein). Bank aktiv ansprechen. Forward-Darlehen als Option offen halten.
6 Monate	Bank sendet Prolongationsangebot	Nicht sofort annehmen. Verhandeln. Umschuldungskosten gegenrechnen.
3 Monate	Gesetzliche Mindestfrist	Spätestens jetzt entscheiden: Prolongation oder Umschuldung. Umschuldungsantrag braucht Zeit.
0 Monate	Zinsbindung läuft aus	Ohne Anschlussvereinbarung wechselt das Darlehen in den variablen Zins — meist ungünstig. Unbedingt vorher handeln.

Nächster Schritt

Prolongationsangebot vergleichen

Holen Sie jetzt ein kostenloses Vergleichsangebot ein — und sehen Sie, ob Ihre Bank wirklich konkurrenzfähig ist.

Anbieter vergleichen

Häufige Fragen

FAQ zur Prolongation

Was ist eine Prolongation bei der Anschlussfinanzierung?

Prolongation bedeutet, dass Sie Ihren bestehenden Immobilienkredit nach Ablauf der Zinsbindung einfach bei der bisherigen Bank zu neuen Konditionen verlängern. Die Grundschuld bleibt eingetragen, ein Bankwechsel findet nicht statt. Der Aufwand ist minimal — dafür ist der Zinssatz oft nicht der günstigste am Markt.

Wann kommt das Prolongationsangebot von der Bank?

Gesetzlich muss Ihre Bank Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongationsangebot unterbreiten (§ 492a BGB). In der Praxis versenden viele Banken es 6 bis 12 Monate vorher. Warten Sie nicht darauf — werden Sie selbst aktiv und fordern Sie frühzeitig ein Angebot an.

Ist die Prolongation immer günstiger als ein Bankwechsel?

Nein. Kreditnehmer zahlen bei der Prolongation im Schnitt 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte mehr Zinsen als bei einem Wechsel zu einem günstigeren Anbieter. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 10 Jahren Laufzeit entspricht das schnell 6.000 bis 16.000 € Mehrkosten.

Kann ich das Prolongationsangebot verhandeln?

Ja, und das sollten Sie unbedingt tun. Holen Sie Vergleichsangebote von Interhyp, Dr. Klein oder Baufi24 ein und legen Sie diese Ihrer Bank vor. Banken senken häufig ihren Erstzins um 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte, wenn sie sehen, dass ein Wechsel realistisch ist.

Was passiert, wenn ich das Prolongationsangebot ablehne?

Nichts Schlimmes. Sie können das Angebot ablehnen und zur günstigeren Bank wechseln (Umschuldung). Voraussetzung ist, dass die Zinsbindung tatsächlich ausläuft. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an, da kein laufendes Darlehen gekündigt wird.