Variable Zinsen bei der Anschlussfinanzierung bedeuten: kein fester Zinssatz, Anpassung an den Markt (meist quartalsweise an EURIBOR gebunden). Das hat Vor- und Nachteile.
Wie funktionieren variable Zinsen?
Der Zinssatz wird an einen Referenzzins (meist 3-Monats-EURIBOR) plus Marge der Bank gekoppelt. Steigt der EURIBOR, steigt Ihre Rate — und umgekehrt.
Vorteile variabler Zinsen
- Profitieren Sie von sinkenden Zinsen automatisch
- Flexible Kündigung (meist 3 Monate Frist)
- Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich
- Kein Forward-Aufschlag
Nachteile und Risiken
- Keine Planungssicherheit für Monatsrate
- Bei steigenden Zinsen erhebliche Mehrkosten
- Psychologischer Stress durch Marktschwankungen
Wann sind variable Zinsen sinnvoll?
- Wenn Sie in 1–2 Jahren eine große Sondertilgung planen (Erbschaft, Verkauf)
- Wenn Sie die Immobilie bald verkaufen wollen
- Wenn Sie auf sinkende Zinsen setzen und das Risiko tragen können
Sind variable Zinsen günstiger als feste?
Im Einstieg oft ja — der Startzins ist meist niedriger. Ob sie über die Laufzeit günstiger sind, hängt von der Zinsentwicklung ab.
Kann ich von variablen Zinsen auf feste Zinsbindung wechseln?
Ja, jederzeit. Die Bank muss zustimmen, stellt dann aber einen neuen Festzinssatz. Beachten Sie mögliche Umschuldungskosten.
Mehr: Forward-Darlehen | Rechner
Was Sie jetzt konkret tun sollten
Viele Immobilieneigentümer warten zu lange. Dabei lohnt es sich, spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv zu werden. So haben Sie genug Zeit, Angebote zu vergleichen und zu verhandeln — ohne Druck. Wer unter Zeitdruck unterschreibt, akzeptiert oft Konditionen, die 10.000 € oder mehr teurer sind.
Der Vergleich lohnt sich immer
Egal ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: Der Zinssatz macht den größten Unterschied. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 10 Jahren Laufzeit kostet 0,5 % mehr Zins rund 10.000 € mehr. Deswegen: Immer mindestens drei Angebote einholen — Hausbank, Vermittler, Direktbank.
Ein guter Einstieg: Unser Überblick zu Interhyp vs. Dr. Klein im Vergleich und unsere 10 wichtigsten Tipps zur Anschlussfinanzierung.
Checkliste: Das müssen Sie vor der Anschlussfinanzierung erledigen
- Enddatum der aktuellen Zinsbindung ermitteln
- Aktuelle Restschuld berechnen (Kontoauszug anfordern)
- Immobilienwert neu schätzen lassen (Beleihungsauslauf verbessern)
- SCHUFA-Selbstauskunft anfordern und auf Fehler prüfen
- Einkommensnachweise und Lohnzettel bereithalten
- Mindestens 3 Angebote vergleichen (Hausbank + Vermittler + Direktbank)
- Zinsbindungsdauer und Tilgungsrate neu festlegen
- Sondertilgungsrecht verhandeln (mind. 5 % p.a.)
- Wechselkosten kalkulieren (Grundschuldübertragung: 150–450 €)
- Vertragsunterlagen sorgfältig prüfen bevor unterschreiben
Idealerweise 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. So haben Sie genug Zeit für einen gründlichen Vergleich und Verhandlungen, ohne unter Zeitdruck zu stehen.
Fast immer. Die Grundschuldübertragung kostet 150–450 €, amortisiert sich aber bei 0,2 % günstigerem Zins und 200.000 € Restschuld schon in wenigen Monaten. Vergleichen Sie immer externe Angebote, bevor Sie bei der Hausbank verlängern.
Das ist selten, aber möglich — etwa bei stark gesunkenem Einkommen. In diesem Fall hilft oft die Prolongation bei der bisherigen Bank, ein Bürge oder ein spezialisierter Broker. Kontaktieren Sie rechtzeitig mehrere Anbieter.
Ja, das ist möglich. Wenn Sie eine höhere Restschuld haben und die Schulden schnell tilgen möchten, kann eine kürzere Zinsbindung mit höherer Tilgungsrate sinnvoll sein. Beachten Sie aber das Zinsänderungsrisiko.
