Das Prolongationsschreiben liegt im Briefkasten. Drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung verschicken Banken routinemäßig ein Angebot für die Verlängerung — und die meisten Eigentümer unterschreiben es, ohne nachzufragen. Das ist einer der teuersten Fehler, den man bei der Anschlussfinanzierung begehen kann.
Denn das Prolongationsangebot enthält fast nie die besten Konditionen, die die Bank vergeben könnte. Es enthält die Konditionen, die die Bank für angemessen hält — bei einem Kunden, der üblicherweise nicht verhandelt. Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie das Schreiben richtig lesen und was Sie dann tun sollten.
Was steht in einem Prolongationsangebot?
Ein vollständiges Prolongationsangebot muss folgende Angaben enthalten. Fehlt eine davon: Sofort schriftlich nachfragen.
- Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung — die genaue Summe, die prolongiert wird
- Sollzins (Nominalzins) — der reine Zinssatz ohne weitere Kosten
- Effektiver Jahreszins — der Vergleichswert, der alle Kosten einschließt
- Neue Zinsbindungsdauer — wie lange der neue Zins gilt
- Tilgungssatz — welcher Prozentsatz als Tilgung angerechnet wird
- Neue monatliche Rate — Zins + Tilgung zusammen
- Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung — zeigt, wie viel noch offen ist
- Annahmefrist — bis wann muss das Angebot angenommen werden?
Die 8-Punkte-Checkliste zur Prüfung
Punkt 1: Effektivzins vs. Markt
Vergleichen Sie den angebotenen Effektivzins sofort mit aktuellen Marktangeboten. Gute kostenlose Quellen: Interhyp-Zinsrechner, Dr. Klein Zinstabellen, ING-Direktangebot. Wenn der angebotene Satz um mehr als 0,2 % über dem Markt liegt — verhandeln oder wechseln.
Punkt 2: Zinsbindungsdauer wirklich geprüft?
Banken bieten oft nur eine Laufzeit an — meist die, bei der ihre Marge am höchsten ist. Fragen Sie explizit nach mehreren Varianten: Wie lautet das Angebot für 5 Jahre? Für 10 Jahre? Für 15 Jahre? Der Unterschied zwischen 10 und 15 Jahren ist oft nur 0,1–0,2 % — aber die längere Absicherung kann bei steigenden Zinsen erheblich wertvoller sein.
Punkt 3: Tilgungssatz angepasst?
Viele Prolongationen übernehmen den alten Tilgungssatz — obwohl das Einkommen gestiegen ist oder die persönliche Lebensplanung eine schnellere Entschuldung sinnvoll macht. Prüfen Sie: Sollte die Tilgung erhöht werden? Von 2 % auf 3 % erhöhte Tilgung bei 200.000 Euro = 2.000 Euro mehr pro Jahr in den Kapitalabtrag statt in Zinszahlungen.
Punkt 4: Sondertilgungsrecht enthalten?
Steht im Angebot, ob und wie viel Sondertilgung möglich ist? Wenn nicht: Nachfordern. Mindeststandard: 5 % der Restschuld pro Jahr, besser 10 %. Wer keine Sondertilgung hat, kann Erbschaften, Boni oder Schenkungen nicht für die Entschuldung nutzen — ein schmerzhafter Nachteil, der im Vertrag steht.
Punkt 5: Annahmefrist — genug Zeit?
Manche Banken setzen Fristen von nur zwei bis drei Wochen. Das ist nicht ausreichend, um seriöse Vergleiche einzuholen und zu verhandeln. Bitten Sie schriftlich um eine Verlängerung der Annahmefrist auf mindestens 6–8 Wochen. Banken gewähren das üblicherweise ohne Diskussion.
Punkt 6: Bereitstellungszinsen beachtet?
Gilt das Prolongationsangebot nur bis zum exakten Ablaufdatum — oder gibt es eine bereitstellungszinsfreie Zeit danach? Falls die Abwicklung sich verzögert, können sonst Extrakosten entstehen (typisch 0,25 % pro Monat auf die Restschuld). Klären Sie das vor der Unterschrift.
Punkt 7: Kontoführungsgebühren überprüft?
Banken nutzen manchmal die Prolongation als Anlass, neue oder erhöhte Kontoführungsgebühren einzuführen. Diese sind im Kleingedruckten. Lesen Sie den vollständigen Vertragstext, nicht nur das Angebotsdeckblatt.
Punkt 8: Restschuld am Ende der neuen Laufzeit realistisch?
Das Prolongationsangebot zeigt Ihnen, wie hoch die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung ist. Wenn diese Zahl noch sehr hoch ist und Sie kurz vor der Rente stehen — überlegen Sie, ob eine höhere Tilgung oder ein Volltilger-Darlehen sinnvoller wäre.
Rechenbeispiel: Schlechtes vs. gutes Angebot im Vergleich
Gleiche Ausgangslage: 190.000 Euro Restschuld, 10 Jahre Zinsbindung
| Merkmal | Hausbank-Angebot | Verhandltes Angebot | Neuer Anbieter |
|---|---|---|---|
| Effektivzins | 3,90 % | 3,65 % | 3,45 % |
| Monatliche Rate (2 % Tilgung) | 932 € | 895 € | 864 € |
| Sondertilgungsrecht | nicht enthalten | 5 % p.a. | 10 % p.a. |
| Monatliche Ersparnis vs. Hausbank | — | 37 € | 68 € |
| Gesamtersparnis 10 Jahre | — | 4.440 € | 8.160 € |
So reagieren Sie professionell auf ein Prolongationsangebot
- Nicht sofort unterschreiben — egal wie attraktiv es klingt
- Annahmefrist verlängern lassen — mindestens 6 Wochen fordern
- Marktvergleich starten — Interhyp, Dr. Klein, direkte Bankanfragen
- Günstigstes Angebot der Hausbank vorlegen — "Ich habe ein Angebot zu X %. Was können Sie tun?"
- Sondertilgung und Tilgungsanpassung verhandeln — das wird oft vergessen
- Entscheiden: Prolongation zu verbesserten Konditionen oder Umschuldung zur günstigeren Bank
Mehr zum Thema Umschuldung: Umschuldung: Wann sie sich lohnt. Zur Prolongation insgesamt: Prolongation als Anschlussfinanzierungsoption.
Wann ist das erste Prolongationsangebot doch gut?
Selten — aber es gibt Ausnahmen. Das erste Angebot kann akzeptiert werden, wenn:
- Der Zinssatz dem aktuellen Marktdurchschnitt entspricht (Marktcheck hat ergeben: kein besseres Angebot möglich)
- Sie die Grundschuld-Abtretungskosten sparen wollen (ca. 200–500 €) und die Zinsdifferenz unter 0,1 % liegt
- Die Hausbank nach Verhandlung auf das Niveau des günstigsten Fremdangebots geht
- Sie in absehbarer Zeit die Immobilie verkaufen und eine lange neue Zinsbindung kontraproduktiv wäre
Gesetzlich muss die Bank das Angebot rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung schicken. In der Praxis: meist 3–6 Monate vorher. Kommt das Angebot weniger als 3 Monate vor Ablauf an, haben Sie kaum Zeit für Vergleiche. Bitten Sie sofort um Fristverlängerung und holen Sie parallel Vergleichsangebote ein — auch wenn die Frist knapp ist, lohnt sich der Vergleich meist noch.
Nein, gesetzlich gibt es keine Pflicht. Die Bank kann mit einem einzigen Angebot kommen. Aber Sie können nach alternativen Laufzeiten fragen — und jede seriöse Bank wird Ihnen diese Information geben. Oft liegen die Unterschiede nur bei 0,1–0,2 %, aber die Auswirkung auf Ihre langfristige Planung kann erheblich sein.
Nach Ablauf der Zinsbindung wird das Darlehen ohne neue Vereinbarung automatisch in ein variables Darlehen umgewandelt — mit einem Zins, den die Bank festlegt. Dieser ist fast immer ungünstiger als jedes Festzinsangebot. Das sollte nur eine kurzfristige Brückenlösung sein. Wenn Sie in dieser Situation stecken: sofort mit der Bank sprechen und eine schnelle Prolongation zu festen Konditionen vereinbaren.
