Kurz vor Ablauf der Zinsbindung landet das Prolongationsangebot im Briefkasten. Viele Eigentümer unterschreiben es schnell — ein teurer Fehler. Denn das erste Angebot der Bank ist fast nie das beste.
Was steht im Prolongationsangebot?
Ein seriöses Prolongationsangebot enthält: Restschuld, Sollzins, effektiver Jahreszins, neue Zinsbindungsdauer, monatliche Rate und Annahmefristen. Fehlt einer dieser Punkte: Nachfragen!
Der Nominalzins vs. Effektivzins — der entscheidende Unterschied
Viele Banken nennen nur den Nominalzins (Sollzins). Der effektive Jahreszins ist der ehrliche Vergleichswert, der alle Kosten berücksichtigt. Beim Vergleich von Angeboten immer den Effektivzins gegenüberstellen.
Zinsbindungsdauer: Was die Bank Ihnen anbietet
Die Bank wird oft eine Zinsbindung anbieten, bei der ihre Marge am höchsten ist. Fragen Sie immer nach mehreren Varianten: 5, 10 und 15 Jahre im Vergleich. Häufig ist der Unterschied zwischen 10 und 15 Jahren nur 0,1–0,2 %.
Typische Fallen im Prolongationsangebot
- Zu kurze Annahmefrist: Manche Banken geben nur 2 Wochen — zu wenig für Vergleiche. Annahmefrist verlängern lassen.
- Kein Sondertilgungsrecht: Wenn nicht explizit genannt, nachverhandeln.
- Gebühren für Kontoführung: Prüfen, ob neu eingeführt.
- Tilgungsänderung nicht inklusive: Viele wollen die Tilgung anpassen — das kostet manchmal Gebühren.
So reagieren Sie professionell
1. Angebot nehmen — nicht gleich unterschreiben. 2. Innerhalb von 1 Woche Vergleichsangebote einholen. 3. Günstigstes Fremdangebot der Hausbank vorlegen. 4. Entweder bessere Konditionen verhandeln oder zur günstigeren Bank wechseln.
Wann ist das Prolongationsangebot doch gut?
Selten — aber es gibt Ausnahmen: Wenn der Zinssatz dem aktuellen Markt entspricht, Sie keine Grundschuldübertragungskosten wollen und die Beziehung zur Hausbank Ihnen wichtig ist.
Was Sie jetzt konkret tun sollten
Viele Immobilieneigentümer warten zu lange. Dabei lohnt es sich, spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv zu werden. So haben Sie genug Zeit, Angebote zu vergleichen und zu verhandeln — ohne Druck. Wer unter Zeitdruck unterschreibt, akzeptiert oft Konditionen, die 10.000 € oder mehr teurer sind.
Der Vergleich lohnt sich immer
Egal ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: Der Zinssatz macht den größten Unterschied. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 10 Jahren Laufzeit kostet 0,5 % mehr Zins rund 10.000 € mehr. Deswegen: Immer mindestens drei Angebote einholen — Hausbank, Vermittler, Direktbank.
Ein guter Einstieg: Unser Überblick zu Interhyp vs. Dr. Klein im Vergleich und unsere 10 wichtigsten Tipps zur Anschlussfinanzierung.
Checkliste: Das müssen Sie vor der Anschlussfinanzierung erledigen
- Enddatum der aktuellen Zinsbindung ermitteln
- Aktuelle Restschuld berechnen (Kontoauszug anfordern)
- Immobilienwert neu schätzen lassen (Beleihungsauslauf verbessern)
- SCHUFA-Selbstauskunft anfordern und auf Fehler prüfen
- Einkommensnachweise und Lohnzettel bereithalten
- Mindestens 3 Angebote vergleichen (Hausbank + Vermittler + Direktbank)
- Zinsbindungsdauer und Tilgungsrate neu festlegen
- Sondertilgungsrecht verhandeln (mind. 5 % p.a.)
- Wechselkosten kalkulieren (Grundschuldübertragung: 150–450 €)
- Vertragsunterlagen sorgfältig prüfen bevor unterschreiben
Idealerweise 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. So haben Sie genug Zeit für einen gründlichen Vergleich und Verhandlungen, ohne unter Zeitdruck zu stehen.
Fast immer. Die Grundschuldübertragung kostet 150–450 €, amortisiert sich aber bei 0,2 % günstigerem Zins und 200.000 € Restschuld schon in wenigen Monaten. Vergleichen Sie immer externe Angebote, bevor Sie bei der Hausbank verlängern.
Das ist selten, aber möglich — etwa bei stark gesunkenem Einkommen. In diesem Fall hilft oft die Prolongation bei der bisherigen Bank, ein Bürge oder ein spezialisierter Broker. Kontaktieren Sie rechtzeitig mehrere Anbieter.
Ja, das ist möglich. Wenn Sie eine höhere Restschuld haben und die Schulden schnell tilgen möchten, kann eine kürzere Zinsbindung mit höherer Tilgungsrate sinnvoll sein. Beachten Sie aber das Zinsänderungsrisiko.
