Die Split-Finanzierung teilt die Restschuld auf zwei Tranchen mit unterschiedlichen Zinsbindungen auf. Das klingt kompliziert — kann aber sinnvoll sein.
Wie funktioniert die Split-Finanzierung?
Beispiel: Restschuld 300.000 €
- Tranche A: 150.000 € mit 5 Jahren Zinsbindung (günstiger Zinssatz)
- Tranche B: 150.000 € mit 15 Jahren Zinsbindung (sicherer Zinssatz)
Nach 5 Jahren schlägt Tranche A wieder auf — zu den dann geltenden Marktkonditionen.
Vorteile
- Kombination aus Flexibilität und Sicherheit
- Günstigerer Gesamtzins als 15 Jahre gesamt
- Möglichkeit zu Sondertilgungen auf Tranche A ohne Verlust der Absicherung bei B
Nachteile
- Mehr Verwaltungsaufwand (zwei Verträge)
- Nach Ablauf Tranche A: erneute Verhandlung/Umschuldung nötig
- Risiko bei Tranche A wenn Zinsen steigen
Für wen ist Split sinnvoll?
- Hohe Restschuld (über 200.000 €)
- Planbare Sondertilgung in 5–7 Jahren
- Bereitschaft zur aktiven Finanzierungsverwaltung
Bieten alle Banken Split-Finanzierungen an?
Nicht alle — aber Vermittler wie Interhyp und Dr. Klein können auch Split-Konstruktionen vermitteln.
Kann ich Tranche A und B bei verschiedenen Banken abschließen?
Grundsätzlich ja — aber die Grundschuldverhältnisse können komplex werden. Besser mit Berater abstimmen.
Mehr: Rechner | Anbieter vergleichen
Was Sie jetzt konkret tun sollten
Viele Immobilieneigentümer warten zu lange. Dabei lohnt es sich, spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv zu werden. So haben Sie genug Zeit, Angebote zu vergleichen und zu verhandeln — ohne Druck. Wer unter Zeitdruck unterschreibt, akzeptiert oft Konditionen, die 10.000 € oder mehr teurer sind.
Der Vergleich lohnt sich immer
Egal ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: Der Zinssatz macht den größten Unterschied. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 10 Jahren Laufzeit kostet 0,5 % mehr Zins rund 10.000 € mehr. Deswegen: Immer mindestens drei Angebote einholen — Hausbank, Vermittler, Direktbank.
Ein guter Einstieg: Unser Überblick zu Interhyp vs. Dr. Klein im Vergleich und unsere 10 wichtigsten Tipps zur Anschlussfinanzierung.
Checkliste: Das müssen Sie vor der Anschlussfinanzierung erledigen
- Enddatum der aktuellen Zinsbindung ermitteln
- Aktuelle Restschuld berechnen (Kontoauszug anfordern)
- Immobilienwert neu schätzen lassen (Beleihungsauslauf verbessern)
- SCHUFA-Selbstauskunft anfordern und auf Fehler prüfen
- Einkommensnachweise und Lohnzettel bereithalten
- Mindestens 3 Angebote vergleichen (Hausbank + Vermittler + Direktbank)
- Zinsbindungsdauer und Tilgungsrate neu festlegen
- Sondertilgungsrecht verhandeln (mind. 5 % p.a.)
- Wechselkosten kalkulieren (Grundschuldübertragung: 150–450 €)
- Vertragsunterlagen sorgfältig prüfen bevor unterschreiben
Idealerweise 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. So haben Sie genug Zeit für einen gründlichen Vergleich und Verhandlungen, ohne unter Zeitdruck zu stehen.
Fast immer. Die Grundschuldübertragung kostet 150–450 €, amortisiert sich aber bei 0,2 % günstigerem Zins und 200.000 € Restschuld schon in wenigen Monaten. Vergleichen Sie immer externe Angebote, bevor Sie bei der Hausbank verlängern.
Das ist selten, aber möglich — etwa bei stark gesunkenem Einkommen. In diesem Fall hilft oft die Prolongation bei der bisherigen Bank, ein Bürge oder ein spezialisierter Broker. Kontaktieren Sie rechtzeitig mehrere Anbieter.
Ja, das ist möglich. Wenn Sie eine höhere Restschuld haben und die Schulden schnell tilgen möchten, kann eine kürzere Zinsbindung mit höherer Tilgungsrate sinnvoll sein. Beachten Sie aber das Zinsänderungsrisiko.
