Ein eingetragenes Wohnrecht gibt einer Person das Recht, eine Immobilie lebenslang zu bewohnen — unabhängig vom Eigentümer. Für Banken ist das eine komplizierte Situation, wenn diese Immobilie als Sicherheit für eine Anschlussfinanzierung dienen soll.
Was ist ein Wohnrecht?
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) ist ein beschränktes persönliches Dienstbarkeitsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Es berechtigt eine bestimmte Person, ein Gebäude oder Teile davon zu bewohnen. Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten.
Wohnrecht und Beleihungswert
Für Banken reduziert ein eingetragenes Wohnrecht den Beleihungswert erheblich. Warum? Weil die Bank im Notfall (Zwangsversteigerung) die Immobilie nur mit dem belasteten Wohnrecht versteigern könnte — das senkt den erzielbaren Preis dramatisch.
- Wohnrecht einer 80-jährigen Person: geringe Wertminderung
- Wohnrecht einer 50-jährigen Person: erhebliche Wertminderung (ggf. 30–50 %)
- Unbefristetes Wohnrecht: maximale Wertminderung
Wohnrecht als Alternative zur Schenkung
Häufiges Szenario: Eltern schenken das Haus an die Kinder, behalten aber Wohnrecht. Das Kind nimmt die Anschlussfinanzierung auf — mit dem Problem, dass der Beleihungswert durch das elterliche Wohnrecht gemindert ist.
Was hilft?
- Wohnrecht löschen lassen (erfordert Zustimmung des Berechtigten)
- Wohnrecht zeitlich befristen
- Zusatzsicherheiten anbieten (zweite Immobilie, Bürgschaft)
- Bank wählen, die Wohnrecht kulant bewertet (oft regionale Volksbanken/Sparkassen)
Kann ich eine Anschlussfinanzierung aufnehmen, wenn ein Wohnrecht im Grundbuch steht?
Ja, aber die Bank wird den Beleihungswert entsprechend mindern. Je jünger der Wohnberechtigte, desto größer der Abschlag.
Erlischt das Wohnrecht bei Verkauf der Immobilie?
Nein — das Wohnrecht bleibt auch bei Eigentümerwechsel bestehen. Es ist dinglich gesichert und folgt der Immobilie.
