Die Zinsbindung läuft aus, Sie sind 57 Jahre alt, die Rente kommt in 10 Jahren. Für Banken ist das eine Prüfsituation: Kann dieser Kreditnehmer die Rate auch dann noch zahlen, wenn er nur noch Renteneinkommen hat? Mit einer klaren Strategie — höhere Tilgung, richtige Zinsbindung, passende Bank — lösen Sie das Problem.
Wie Banken die Situation 5–10 Jahre vor der Rente beurteilen
Banken prüfen bei jeder Anschlussfinanzierung die sogenannte Tragbarkeit: Kann der Kreditnehmer die Rate aus seinem Einkommen stemmen? Bei Personen mit absehbarem Rentenantritt erweitern Banken diese Prüfung:
- Läuft das Darlehen über den Renteneintritt hinaus?
- Wenn ja: Ist die Rate auch mit dem Renteneinkommen tragbar?
- Wenn nicht: Muss die Tilgung erhöht werden, damit die Restschuld bei Renteneintritt klein genug ist?
Faustregel der Banken: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Nettoeinkommens betragen — bezogen auf das künftige Renteneinkommen, nicht nur das aktuelle Einkommen.
Das Renteneinkommen: Was Banken annehmen
Renteneinkommen ist für Banken schwer einzuschätzen — besonders 10 Jahre im Voraus. Banken nutzen typischerweise:
- Aktuellen Rentenbescheid (Renteninformation der Deutschen Rentenversicherung) als Ausgangspunkt
- Zusätzlich: Betriebliche Rente, Riester, private Rentenversicherung
- Faustregel vieler Banken: 50–60 % des aktuellen Nettoeinkommens als Rentenannahme (konservativ)
Problem: Wenn jemand heute 4.000 € netto verdient und die Bank 50 % ansetzt (2.000 € Rentenannahme), ist 35 % Tragbarkeit = 700 €/Monat als maximale Rate. Das ist bei hoher Restschuld sehr eng.
Rechenbeispiel: Mit 57, Restschuld 180.000 €, Rente mit 67
Ziel: Restschuld soll bei Renteneintritt (in 10 Jahren) auf maximal 80.000 € gesenkt werden, damit die Rate mit Renteneinkommen (angenommen 1.800 €/Monat netto) tragbar ist.
| Szenario | Tilgungsrate | Monatsrate (3,7 % Zins) | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|
| Niedrige Tilgung | 1,5 % | 760 € | ca. 163.000 € |
| Standard-Tilgung | 2,0 % | 877 € | ca. 157.000 € |
| Erhöhte Tilgung | 3,0 % | 1.010 € | ca. 144.000 € |
| Hohe Tilgung | 4,5 % | 1.235 € | ca. 126.000 € |
| Ziel: Restschuld 80.000 € | ca. 8 % Tilgung nötig! | ca. 1.985 € | ca. 80.000 € |
Erkenntnis: Allein durch Tilgungserhöhung die Restschuld auf 80.000 € in 10 Jahren zu bringen, ist bei 180.000 € Ausgangslage sehr teuer. Realistischere Ansätze:
- Sondertilgungen zusätzlich zur erhöhten regulären Tilgung (Weihnachtsgeld, Bonus)
- Kombination mit LV-Auszahlung: Wenn eine Kapitallebensversicherung oder Bausparvertrag in 5–8 Jahren fällig wird
- Realistische Rentenplanung: Viele Rentner haben mehr Einkommen als die konservative Bankschätzung — Betriebsrente, Riester, Mieteinnahmen genau dokumentieren
Welche Banken finanzieren auch bis über 75 Jahre?
Es gibt kein gesetzliches Alterslimit für Immobilienkredite. Aber Banken haben interne Richtlinien:
| Bank-Typ | Typisches internes Maximalalter | Flexibilität |
|---|---|---|
| Große Privatbanken (Commerzbank, Deutsche Bank) | ca. 70–75 bei Laufzeitende | Gering |
| Direktbanken (ING, DKB) | ca. 70–80 bei Laufzeitende | Mittel |
| Regionale Sparkassen / Volksbanken | Individuell — oft flexibler | Hoch (persönliche Entscheidung) |
| Spezialisierte Banken (Münchener Hyp, DSL Bank) | Bis 80+ bei ausreichendem Immobilienwert | Hoch |
Bei guter Bonität, niedrigem LTV (unter 60 %) und nachgewiesenem Renteneinkommen finanzieren viele Banken auch über 75 Jahre hinaus. Der Beleihungswert der Immobilie ist dann die primäre Sicherheit — das Einkommen tritt in den Hintergrund.
Strategien kurz vor der Rente
Strategie 1: Lange Zinsbindung + hohe Tilgung
15 oder 20 Jahre Zinsbindung sichern den Zins bis über den Renteneintritt hinaus — kein Neuverhandeln als Rentner nötig. Kombination mit erhöhter Tilgung (3–4 %) reduziert die Restschuld stark.
Strategie 2: Kürzere Zinsbindung, Sondertilgungen maximal ausschöpfen
5 oder 10 Jahre Zinsbindung mit aggressiven Sondertilgungen — Ziel: Bis zur Rente schuldenfrei oder Restschuld so niedrig, dass keine Anschlussfinanzierung mehr nötig ist.
Strategie 3: Kind als Mitschuldner
Ein erwachsenes Kind mit stabilem Einkommen als Mitkreditnehmer oder Bürge verbessert die Bonität erheblich — und öffnet Türen bei Banken, die allein wegen des Alters zurückhaltend wären.
Strategie 4: Eigenleistung dokumentieren
Renteneinkommen genau dokumentieren: gesetzliche Rente + Betriebsrente + privater Rentenversicherung + eventuelle Mieteinnahmen = oft deutlich mehr als die Bank spontan ansetzt.
Bekomme ich noch eine Anschlussfinanzierung mit 60 Jahren?
Ja, in der Regel schon. Entscheidend sind Restschuld, Immobilienwert (LTV) und das nachgewiesene Renteneinkommen. Je niedriger die Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert, desto einfacher — auch bei geringerem Einkommen im Alter.
Wie viel Tilgung brauche ich, um bis zur Rente auf eine gute Restschuld zu kommen?
Das hängt von der Ausgangslage ab. Als Faustregel: Wer in 10 Jahren die Restschuld halbieren will, braucht je nach Zinsniveau ca. 4–5 % Tilgung p.a. plus regelmäßige Sondertilgungen. Unser Rechner hilft bei der genauen Berechnung.
Was wenn die Bank kurz vor der Rente ablehnt?
Alternative 1: Prolongation bei der Hausbank (kennt Sie bereits, prüft weniger streng). Alternative 2: Andere Banken über Vermittler anfragen — Bandbreite ist groß. Alternative 3: Kind als Mitschuldner einsetzen. Alternative 4: Bei sehr hohem Immobilienwert und kleiner Restschuld: Umkehrhypothek oder Immobilienrente prüfen.
