Seit einigen Jahren werben Anbieter wie Wertfaktor, Heimkapital und Engel & Völkers Liquid Home intensiv mit dem sogenannten Immobilien-Teilverkauf. Das Versprechen: Sie erhalten sofort Geld, bleiben in Ihrem Haus und müssen keinen Kredit aufnehmen. Klingt gut — ist aber in der Regel deutlich teurer als eine klassische Anschlussfinanzierung. Wir rechnen das durch.
Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Teil Ihrer Immobilie — typischerweise 10 bis 50 Prozent — an einen spezialisierten Anbieter. Sie erhalten den Kaufpreis für diesen Anteil sofort ausgezahlt, dürfen aber weiterhin in der Immobilie wohnen. Dafür zahlen Sie dem Anbieter ein monatliches Nutzungsentgelt, das als „Miete" für den verkauften Anteil verstanden werden kann. Beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie erhält der Anbieter seinen prozentualen Anteil am Erlös.
Die Anbieter positionieren das Modell als Alternative zur Kreditaufnahme — besonders für Rentner, die ihr Eigenheim aufgebaut haben, aber wenig laufendes Einkommen haben.
Die drei großen Anbieter im Vergleich
| Anbieter | Anteil verkaufbar | Nutzungsentgelt p.a. | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Wertfaktor | 10–50 % | ca. 5,9–7,9 % | Größter Anbieter DE, Rückkaufoption |
| Heimkapital | 10–50 % | ca. 5,0–6,9 % | Fokus auf höherwertige Objekte |
| Engel & Völkers Liquid Home | bis 50 % | ca. 4,9–6,5 % | Makler-Netzwerk, Premiumsegment |
Stand April 2026. Konditionen variieren je nach Objekt, Lage und Bonitätsprüfung.
Das Rechenbeispiel: Teilverkauf vs. Anschlussfinanzierung
Ein konkretes Beispiel, das die Kostendifferenz klar macht:
Ausgangslage: Haus im Wert von 400.000 €, Eigentümer braucht 120.000 € Liquidität.
| Merkmal | Teilverkauf 30 % | Anschlussfinanzierung 120.000 € |
|---|---|---|
| Sofortauszahlung | 120.000 € (30 % von 400.000 €) | 120.000 € |
| Nutzungsentgelt / Zinsen p.a. | 6 % × 120.000 € = 7.200 €/Jahr | 3,7 % × 120.000 € = 4.440 €/Jahr |
| Monatliche Belastung | 600 €/Monat | 370 €/Monat (nur Zins, ohne Tilgung) |
| Jährliche Mehrkosten | + 2.760 €/Jahr beim Teilverkauf | |
| Eigentumsanteil | Dauerhaft 30 % abgegeben | 100 % Eigentum behalten |
| Wertsteigerung | 30 % geht an Anbieter | 100 % beim Eigentümer |
Nach 10 Jahren: Beim Teilverkauf haben Sie 72.000 € an Nutzungsentgelt gezahlt — und der Anbieter hat zusätzlich an der Wertsteigerung partizipiert. Bei 3 % jährlicher Wertsteigerung wäre das Haus nach 10 Jahren ca. 537.000 € wert. Der Anbieter erhält dann 30 % = 161.000 € beim Gesamtverkauf. Sie haben effektiv 72.000 € Nutzungsentgelt + 41.000 € Wertsteigerungsanteil = 113.000 € abgegeben — für 120.000 € geliehenes Kapital.
Bei der Anschlussfinanzierung hätten Sie über 10 Jahre ca. 44.400 € Zinsen gezahlt und behalten 100 % der Wertsteigerung.
Weitere versteckte Kosten beim Teilverkauf
- Gutachterkosten beim Einstieg: 500–1.500 €, vom Eigentümer zu tragen
- Notarkosten: Für die Eintragung des Teilverkaufs ins Grundbuch, ca. 1.000–2.000 €
- Rückkaufsaufschlag: Wer den Anteil zurückkaufen möchte, zahlt oft 5–15 % Aufschlag auf den aktuellen Marktwert
- Vorkaufsrecht des Anbieters: Beim späteren Gesamtverkauf muss der Anbieter nicht zwingend zum Marktwert abtreten — Vertragsdetails prüfen!
- Mindestnutzungsdauer: Viele Anbieter verlangen 1–2 Jahre Mindestlaufzeit
Wann der Teilverkauf trotzdem sinnvoll sein kann
Es gibt Situationen, in denen der Teilverkauf trotz höherer Kosten die einzige oder beste Option ist:
- Keine Kreditwürdigkeit mehr: Wer aufgrund von Alter, niedriger Rente oder negativer SCHUFA keine Bankfinanzierung bekommt, hat beim Teilverkauf eine Alternative.
- Sehr hohe Restschuld: Wenn die Restschuld so hoch ist, dass kein Kreditinstitut eine weitere Finanzierung genehmigt, kann der Teilverkauf Liquidität schaffen.
- Kurzfristiger Bedarf ohne Kreditwunsch: Wer prinzipiell keine Schulden möchte, für den kann das Modell psychologisch attraktiv sein — wenn er die Mehrkosten bewusst akzeptiert.
- Geringes Einkommen im Rentenalter: Wer 1.500 € Rente hat und 80.000 € Restschuld, bekommt möglicherweise keine Bank — der Teilverkauf kann hier ein Ventil sein.
Prolongation vor Teilverkauf immer prüfen
Bevor Sie einen Teilverkauf ernsthaft in Betracht ziehen: Kontaktieren Sie zunächst Ihre Hausbank zur Prolongation. Auch wenn Ihre Bonität eingeschränkt ist, verlängern viele Banken lieber zu vertretbaren Konditionen, als einen Ausfall zu riskieren. Vergleichen Sie außerdem über Interhyp und Dr. Klein — der Markt bietet oft mehr Möglichkeiten als man denkt.
Fazit: Fast immer teurer, aber kein generelles Nein
Der Teilverkauf ist für die große Mehrheit der Eigentümer die teurere Lösung. Die laufenden Nutzungsentgelte von 5–8 % p.a. auf den verkauften Anteil liegen weit über den aktuellen Anschlussfinanzierungszinsen von 3,5–4,0 %. Zusätzlich geben Sie Wertsteigerungspotenzial ab. Wer eine normale Anschlussfinanzierung bekommen kann, sollte den Teilverkauf nicht wählen. Wer sie nicht bekommen kann, sollte alle Alternativen prüfen — und den Teilverkauf als letztes Mittel betrachten.
Kann ich den Teilverkauf rückgängig machen?
Ja, durch Rückkauf des verkauften Anteils. Aber: Anbieter können beim Rückkauf Aufschläge von 5–15 % auf den aktuellen Marktwert verlangen. Die genauen Konditionen stehen im Vertrag — vor Abschluss unbedingt prüfen und von einem Fachanwalt für Immobilienrecht beurteilen lassen.
Was passiert beim Teilverkauf wenn der Immobilienwert sinkt?
Sie zahlen weiterhin das Nutzungsentgelt auf den ursprünglichen Kaufpreis des Anteils — nicht auf den gesunkenen Marktwert. Viele Verträge sehen zudem Mindesterlösgarantien für den Anbieter beim späteren Verkauf vor. Das kann für Sie nachteilig sein.
Ist der Teilverkauf steuerlich absetzbar?
Bei Eigennutzung nein — weder Nutzungsentgelt noch sonstige Kosten. Bei Vermietung der Immobilie kann das Nutzungsentgelt als Werbungskosten ansetzbar sein — hier Steuerberater befragen.
