Das Recht auf Sondertilgung ist eine der wertvollsten Klauseln in einem Anschlussfinanzierungsvertrag — und oft kostenlos verhandelbar. Wer es klug einsetzt, spart tausende Euro Zinsen.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung außerhalb der regulären Monatsrate. Sie reduziert direkt die Restschuld und damit die künftigen Zinsen.
Wie viel Sondertilgung ist möglich?
Standard bei Anschlussfinanzierungen: 5–10 % der Ursprungssumme pro Jahr kostenfrei. Manche Banken erlauben auch mehr, dafür leicht höheren Zinssatz.
Rechenbeispiel: Was bringt eine Sondertilgung?
200.000 € Restschuld, 3,8 % Zinsen, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung:
- Ohne Sondertilgung: Restschuld nach 10 Jahren ca. 157.000 €
- Mit jährlich 5.000 € Sondertilgung: Restschuld nach 10 Jahren ca. 107.000 €
- Zinseinsparnis: ca. 7.500 € über die 10 Jahre
Wann am besten tilgen?
- Zu Jahresbeginn (Weihnachtsgeld, Bonus nutzen)
- Direkt nach Erbschaft oder Schenkung
- Wenn eine Kapitalanlage ausläuft (Bausparvertrag, Versicherung)
Sondertilgungsrecht richtig aushandeln
- Mindestens 5 %, besser 10 % p.a. fordern
- Kumulierung (nicht genutztes Recht übertragen auf nächstes Jahr) erfragen
- Keine Mindestbetragsgrenzen verhandeln
- Kostenfreiheit explizit bestätigen lassen
Sondertilgung vs. Investieren
Bei 3,8 % Kredit und 6 % möglicher Anlagerendite rechnet sich Investieren theoretisch mehr. In der Praxis ist das Risiko zu bedenken: Sondertilgung ist garantierte 3,8 % Rendite — sicher und risikofrei.
Kostet das Sondertilgungsrecht extra?
Oft nein — bei guter Verhandlung sind 5 % p.a. kostenlos. 10 % p.a. kosten manchmal 0,05–0,1 % Zinszuschlag. Das lohnt sich fast immer.
Was passiert, wenn ich das Sondertilgungsrecht nicht nutze?
Gar nichts. Es verfällt — außer der Vertrag sieht eine Übertragbarkeit auf das nächste Jahr vor. Nutzen Sie es flexibel, wann immer Sie Überschüsse haben.
Was Sie jetzt konkret tun sollten
Viele Immobilieneigentümer warten zu lange. Dabei lohnt es sich, spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv zu werden. So haben Sie genug Zeit, Angebote zu vergleichen und zu verhandeln — ohne Druck. Wer unter Zeitdruck unterschreibt, akzeptiert oft Konditionen, die 10.000 € oder mehr teurer sind.
Tilgungsrate optimieren: Wann mehr, wann weniger?
Die Anschlussfinanzierung ist die ideale Gelegenheit, die Tilgungsrate anzupassen. Wer mehr verdient als vor 10 Jahren, sollte die Tilgung erhöhen — damit die Schulden schneller sinken. Wer Nachwuchs bekommen hat oder weniger verdient, kann die Rate senken.
Als Orientierung: Mit 2 % Tilgung und 3,5 % Zins sind Sie nach etwa 28 Jahren schuldenfrei. Mit 3 % Tilgung schon nach 22 Jahren. Das spart bei 200.000 € Restschuld rund 40.000 € Zinsen. Mehr dazu: Tilgungsrate von 2 Prozent — was das bedeutet.
Checkliste: Das müssen Sie vor der Anschlussfinanzierung erledigen
- Enddatum der aktuellen Zinsbindung ermitteln
- Aktuelle Restschuld berechnen (Kontoauszug anfordern)
- Immobilienwert neu schätzen lassen (Beleihungsauslauf verbessern)
- SCHUFA-Selbstauskunft anfordern und auf Fehler prüfen
- Einkommensnachweise und Lohnzettel bereithalten
- Mindestens 3 Angebote vergleichen (Hausbank + Vermittler + Direktbank)
- Zinsbindungsdauer und Tilgungsrate neu festlegen
- Sondertilgungsrecht verhandeln (mind. 5 % p.a.)
- Wechselkosten kalkulieren (Grundschuldübertragung: 150–450 €)
- Vertragsunterlagen sorgfältig prüfen bevor unterschreiben
Idealerweise 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. So haben Sie genug Zeit für einen gründlichen Vergleich und Verhandlungen, ohne unter Zeitdruck zu stehen.
Fast immer. Die Grundschuldübertragung kostet 150–450 €, amortisiert sich aber bei 0,2 % günstigerem Zins und 200.000 € Restschuld schon in wenigen Monaten. Vergleichen Sie immer externe Angebote, bevor Sie bei der Hausbank verlängern.
Das ist selten, aber möglich — etwa bei stark gesunkenem Einkommen. In diesem Fall hilft oft die Prolongation bei der bisherigen Bank, ein Bürge oder ein spezialisierter Broker. Kontaktieren Sie rechtzeitig mehrere Anbieter.
Ja, das ist möglich. Wenn Sie eine höhere Restschuld haben und die Schulden schnell tilgen möchten, kann eine kürzere Zinsbindung mit höherer Tilgungsrate sinnvoll sein. Beachten Sie aber das Zinsänderungsrisiko.
