Eine Anschlussfinanzierung ist keine komplett kostenlose Angelegenheit — aber die Kosten sind überschaubar und gut kalkulierbar. Der entscheidende Faktor: Ob Sie bei Ihrer Hausbank bleiben (Prolongation) oder die Bank wechseln (Umschuldung). Die Kostenunterschiede sind erheblich.
Übersicht: Welche Kosten entstehen wann?
| Kostenart | Prolongation | Umschuldung / Bankwechsel | Typischer Betrag |
|---|---|---|---|
| Bearbeitungsgebühr Bank | Meist 0 € | Meist 0 € | 0 € |
| Neue Wertermittlung (Schätzung) | Meist nicht nötig | Manchmal verlangt | 0–600 € |
| Notarkosten (Grundschuldabtretung) | Nicht nötig | Ja, bei Bankwechsel | 150–400 € |
| Grundbuchamt (Abtretungseintrag) | Nicht nötig | Ja, bei Bankwechsel | 100–250 € |
| Löschung alte Grundschuld | Nicht nötig | Nur wenn Neubestellung nötig | 0,1 % der Grundschuld |
| Neubestellung Grundschuld | Nicht nötig | Nur wenn Löschung nötig | 0,2–0,3 % der Grundschuldhöhe |
| Bereitstellungszinsen | Selten (wenn Timing-Problem) | Selten (wenn Timing-Problem) | 0,1–0,25 %/Monat auf Kreditsumme |
| Finanzierungsvermittler | Wird von der Bank gezahlt | Wird von der Bank gezahlt | 0 € für Sie |
Prolongation: Nahezu kostenlos
Wenn Sie bei Ihrer Hausbank bleiben, sind die Nebenkosten minimal:
- Die meisten Banken verlangen keine Bearbeitungsgebühr für die Verlängerung
- Keine Grundbuchänderung nötig — die Grundschuld bleibt bei der gleichen Bank
- Keine Notartermine erforderlich
- Manchmal: neue Wertermittlung bei stark verändertem Markt, aber oft nicht erzwungen
Typische Gesamtkosten Prolongation: 0–150 € (falls eine interne Schätzgebühr anfällt)
Nachteile: Sie haben keinen Verhandlungsdruck — und zahlen möglicherweise deutlich mehr Zinsen als bei einem Wechsel. Prolongation ist komfortabel, aber nicht zwingend günstig.
Umschuldung / Bankwechsel: Was genau kostet was?
Variante A: Grundschuldabtretung (der Normalfall)
Die alte Grundschuld wird von der alten Bank an die neue Bank abgetreten — ohne Löschung und Neubestellung. Das ist der günstigste Weg beim Bankwechsel.
- Notarkosten für Abtretungsurkunde: ca. 150–350 € (abhängig von der Grundschuldhöhe)
- Grundbuchgebühr für Umschreibung: ca. 100–200 €
- Gesamt Variante A: ca. 250–550 €
Variante B: Löschung + Neubestellung (teurer, selten nötig)
Manchmal will die alte Bank keine Abtretung durchführen, oder die neue Bank verlangt eine Grundschuld in anderer Höhe. Dann muss gelöscht und neu bestellt werden.
- Löschungskosten: ca. 0,1 % der Grundschuld. Bei 200.000 € Grundschuld: 200 €
- Neubestellungskosten (Notar): ca. 0,2–0,3 % der neuen Grundschuld. Bei 200.000 €: 400–600 €
- Grundbucheintragung: ca. 200–400 €
- Gesamt Variante B: ca. 800–1.200 €
Schätzgebühr der neuen Bank
Manche Banken verlangen eine eigene Immobilienbewertung als Voraussetzung für die Finanzierung:
- Externe Gutachter: 600–1.500 € (bei Direktbeauftragung)
- Bankinterne Schätzung: 150–600 € (Bankkalkulation)
- Viele Direktbanken (ING, DKB): Verzichten komplett auf eigene Schätzung bei Standardobjekten
Tipp: Fragen Sie beim Angebotsvergleich aktiv nach, ob eine Schätzung anfällt und wer die Kosten trägt. Einige Banken übernehmen Schätzgebühren als Lockmittel — bei anderen müssen Sie zahlen.
Bereitstellungszinsen: Das versteckte Risiko bei schlechtem Timing
Bereitstellungszinsen entstehen, wenn zwischen der Zusage der neuen Bank und der tatsächlichen Auszahlung (= Übernahme der Restschuld) Zeit vergeht. Typisch: 0,15–0,25 % der bereitgestellten Summe pro Monat.
Rechenbeispiel: Neue Bank sagt zu, kann aber erst 3 Monate später auszahlen. Restschuld 180.000 €, Bereitstellungszins 0,2 %/Monat.
- 3 Monate Bereitstellungszins: 0,6 % × 180.000 € = 1.080 €
Wie vermeiden: Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen. Idealerweise läuft der Altvertrag am Tag der Auszahlung durch die neue Bank aus — kein Gap, keine Bereitstellungszinsen.
Gesamtkostenvergleich: Wann lohnt der Wechsel trotz Kosten?
| Szenario | Wechselkosten | Zinsvorteil p.a. (200.000 €, 0,25 %) | Amortisationszeitraum |
|---|---|---|---|
| Abtretung, keine Schätzung | 350 € | 500 € | 8 Monate |
| Abtretung + Schätzung | 750 € | 500 € | 18 Monate |
| Neubestellung + Schätzung | 1.400 € | 500 € | 34 Monate |
| Alle Varianten bei 0,4 % Zinsvorteil | 350–1.400 € | 800 € | 5–21 Monate |
Fazit: Bei 0,2–0,4 % Zinsvorteil und einer 10-jährigen Zinsbindung sind Wechselkosten von 350–1.400 € in jedem Szenario durch die Zinsersparnis deutlich übertroffen. Über 10 Jahre summiert sich selbst 0,25 % Zinsvorteil auf 5.000 € Brutto-Ersparnis.
Kosten die NICHT anfallen
Wichtige Klarstellung — diese Kosten entstehen bei der Anschlussfinanzierung nicht:
- Keine Grunderwerbsteuer (nur beim Kauf, nicht bei Refinanzierung)
- Keine Provision für Makler (außer Sie beauftragen einen)
- Keine Kontoführungsgebühr für das Darlehenskonto (seit BGH-Rechtsprechung 2014)
- Keine Vorfälligkeitsentschädigung (sofern kein vorzeitiger Ausstieg)
- Kein Ausgabeaufschlag auf die Kreditsumme
Was kostet ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung insgesamt?
Der Regelfall (Grundschuldabtretung, keine Schätzgebühr): 300–500 €. Mit Schätzgebühr: 600–900 €. Im teuersten Fall (Löschung + Neubestellung + Schätzung): 1.200–1.800 €. Selbst im teuersten Fall amortisiert sich ein Zinsvorteil von 0,3 % auf 200.000 € in etwa 3 Jahren.
Muss ich bei der Prolongation einen Notar beauftragen?
Nein — bei der Prolongation (Verlängerung bei der Hausbank) ist kein Notar erforderlich. Die Grundschuld bleibt unverändert im Grundbuch. Notarkosten entstehen nur bei einem Bankwechsel, wenn die Grundschuld abgetreten oder neu bestellt wird.
Kann ich die Wechselkosten steuerlich absetzen?
Bei Eigennutzung: Nein. Bei Vermietung: Ja — Notarkosten, Grundbuchgebühren und Schätzgebühren für das Mietobjekt sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar.
