Der Ablauf der Zinsbindung ist oft auch der Moment, an dem Eigentümer grundsätzlicher nachdenken: Soll ich überhaupt weiter finanzieren — oder wäre jetzt der richtige Zeitpunkt zu verkaufen? Diese Entscheidung hat steuerliche, finanzielle und persönliche Dimensionen. Dieser Beitrag rechnet beide Wege durch.
Die Ausgangslage: Wann stellt sich die Frage?
Die Frage „Verkaufen oder weiterfinanzieren?" ist besonders relevant wenn:
- Die Immobilie stark im Wert gestiegen ist — Verkauf realisiert Gewinn
- Die Zinsen gestiegen sind — Anschlussfinanzierung wird teurer
- Sich die Lebenssituation geändert hat (Kinder ausgezogen, Scheidung, Jobwechsel)
- Sanierungsbedarf besteht — Investition vs. Verkauf
- Die Immobilie in einem anderen Ort liegt als der aktuelle Wohnort
Szenario 1: Verkauf zum Zinsbindungsende
Ausgangslage: Immobilie 2014 für 280.000 € gekauft, heute Wert 420.000 €, Restschuld 175.000 €.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis (Marktpreis 2026) | 420.000 € |
| Maklerprovision (ca. 3,57 % inkl. MwSt.) | −14.994 € |
| Notar / Grundbuch (Löschung Grundschuld) | −800 € |
| Abbezahlung Restschuld | −175.000 € |
| Spekulationssteuer (wenn unter 10 Jahre gehalten) | 0 € (über 10 Jahre, kein Problem) |
| Nettoerlös für Sie | ca. 229.200 € |
Spekulationssteuer: Bei Eigennutzung oder nach 10 Jahren Haltedauer kein Problem. Bei Vermietung und unter 10 Jahren: Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Mehr dazu: Steuerliche Details
Szenario 2: Anschlussfinanzierung und Weiterhalten
Gleiche Ausgangslage: Restschuld 175.000 €, neue Anschlussfinanzierung zu 3,5 %, Tilgung 2 %, 15 Jahre.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Monatliche Rate | ca. 803 € |
| Zinszahlungen über 15 Jahre | ca. 62.500 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | ca. 110.000 € |
| Immobilienwert in 15 Jahren (angenommen +15 %) | ca. 483.000 € |
| Nettoposition in 15 Jahren (ohne Kosten) | ca. 373.000 € Eigenkapital |
Was für den Verkauf spricht
- Sie wollen liquides Kapital — z.B. für ein anderes Objekt, Rente, Konsum
- Die Immobilie benötigt hohe Investitionen (GEG-Sanierung, Dach, Heizung) — Verkauf vermeidet diese
- Die Lage entwickelt sich negativ (Bevölkerungsrückgang, Infrastrukturverlust)
- Sie haben keine Bindung mehr an die Region
- Die Zinsen sind deutlich gestiegen — monatliche Belastung zu hoch
Was für die Anschlussfinanzierung spricht
- Sie leben in der Immobilie — kein Umzugsbedarf, keine Suchkosten für neues Wohnen
- Die Lage entwickelt sich positiv — weiteres Wertsteigerungspotenzial
- Sie vermieten profitabel — Mietrendite nach Steuer besser als Alternativanlage
- Noch lange bis zur Rente — Immobilie wird bis dahin schuldenfrei
- Niedrige Anschlussfinanzierungsrate passt bequem ins Budget
Wann ist der Zeitpunkt für den Verkauf günstig?
2026 ist der Markt nach dem Preisrückgang 2022/23 in vielen Regionen wieder stabil oder leicht ansteigend. Das ist ein gutes Umfeld für einen Verkauf — ohne den Hype von 2021, aber auch ohne den Druck von 2023. Wenn Ihre Immobilie in einer wachstumsstarken Region liegt: jetzt ist ein fairer Zeitpunkt.
Vergleich Anbieter für die Anschlussfinanzierung: Anschlussfinanzierung vergleichen | Prolongation verstehen: Prolongation als Option
Fallen Steuern an, wenn ich die Immobilie nach 10 Jahren verkaufe?
Bei Eigennutzung: keine Spekulationssteuer, egal wie kurz Sie gehalten haben. Bei Vermietung: nach 10 Jahren Haltedauer ebenfalls steuerfrei. Die 10-Jahres-Frist läuft ab dem Kaufdatum (Notartermin). Wer kurz nach der Anschlussfinanzierung verkauft, sollte die Frist prüfen.
Was kostet der Verkauf einer Immobilie wirklich?
Maklerprovision in Deutschland überwiegend 3,57 % inkl. MwSt. vom Käufer, aber oft auch Verkäuferanteil. Notar für Grundbuch-Löschung: 300–800 €. Verkaufsunterlagen (Energieausweis, Gutachten): 200–500 €. Gesamt: ca. 2–5 % des Verkaufspreises als Verkäufer-Kosten.
Kann ich gleichzeitig verkaufen und eine neue Immobilie kaufen?
Ja — das ist die häufigste Konstellation. Wichtig: Zeitlicher Ablauf koordinieren, damit kein Doppel-Kredit entsteht. Überbrückungsfinanzierung oder Eigenmittel aus dem Verkaufserlös als Eigenkapital nutzen. Ein erfahrener Vermittler (Interhyp, Dr. Klein) hilft bei der Koordination.
