Gewerbeimmobilien: Grundlegend andere Spielregeln
Wer eine Praxis, ein Büro, ein Ladenlokal oder ein gemischt genutztes Objekt finanziert hat, steht bei der Anschlussfinanzierung vor ganz anderen Anforderungen als Eigenheim-Eigentümer. Gewerbeimmobilien sind für Banken eine andere Risikoklasse — sie werden anders bewertet, anders finanziert und erfordern andere Unterlagen.
Der entscheidende Unterschied: Bei Wohnimmobilien ist der Wert relativ stabil und vorhersehbar. Bei Gewerbeimmobilien hängt der Wert stark vom Mieter ab. Ein leeres Bürogebäude kann plötzlich deutlich weniger wert sein als ein vollvermietetes — und das ändert sich schnell, wenn ein Ankermieter auszieht.
Wie Banken Gewerbeimmobilien bewerten
Das Ertragswertverfahren ist die dominierende Methode bei vermieteten Gewerbeimmobilien:
- Schritt 1: Jahresrohertrag (Kaltmiete × 12) minus Bewirtschaftungskosten (typisch 15–25 %) = Jahresreinertrag
- Schritt 2: Jahresreinertrag ÷ Liegenschaftszinssatz = Ertragswert
- Liegenschaftszinssatz: 4–7 % je nach Objektart, Lage und Markt (niedrig = hohe Qualität und Nachfrage)
Beispiel: Bürogebäude, 3.000 m², Mietrendite 6 %, Jahresrohertrag 540.000 €, nach Kosten 450.000 € Reinertrag, Liegenschaftszins 6 % → Ertragswert: 7.500.000 €.
EFH vs. Gewerbeimmobilie: Was Banken grundlegend anders beurteilen
| Kriterium | Wohnimmobilie (EFH) | Gewerbeimmobilie |
|---|---|---|
| Wertermittlung | Vergleichswertverfahren | Ertragswertverfahren (Hauptmethode) |
| Eigenkapitalanforderung | 10–20 % | 25–40 % |
| Typische Zinsbindung | 10–20 Jahre | 5–10 Jahre (Banken wollen häufiger neu bewerten) |
| Zinsaufschlag | Marktpreis | +0,3–1,0 % gegenüber Wohnimmobilie |
| Leerstandsrisiko | Gering (Wohnraummangel in Ballungsräumen) | Hoch (struktureller Wandel Büro/Handel) |
| Unterlagen | Standard | Mietverträge, BWA, Mieterbonitäten extra nötig |
| Standardvermittler (Interhyp/Dr. Klein) | Geeignet | Eingeschränkt — spezialisierte Gewerbevermittler besser |
Rechenbeispiel: Bürogebäude 2.000 m², Mietrendite 6 %, Restschuld 1,2 Mio. €
Herr Wagner besitzt ein modernes Bürogebäude (Baujahr 2005, 2.000 m² vermietbar). Vollvermietet, Kaltmiete 15 €/m². Restschuld: 1.200.000 €. Zinsbindung läuft 2026 aus.
| Position | Monat | Jahr |
|---|---|---|
| Jahresrohertrag (2.000 m² × 15 € × 12) | 30.000 € | 360.000 € |
| Bewirtschaftungskosten (20 %) | −6.000 € | −72.000 € |
| Jahresreinertrag | 24.000 € | 288.000 € |
| Ertragswert (Liegenschaftszins 5,5 %) | — | 5.236.000 € |
| Beleihungsauslauf (1.200.000 ÷ 5.236.000 €) | — | 22,9 % |
| Rate (4,0 % Zins + 2 % Tilgung, 1.200.000 €) | 6.000 € | 72.000 € |
| DSCR (Reinertrag 75 % ÷ Rate) | 3,0 | Ausgezeichnet (Ziel: 1,2) |
| Bankurteil | Sehr attraktiv — Objekt finanziert sich dreifach selbst | |
Fazit: Mit einem DSCR von 3,0 und einem Beleihungsauslauf von nur 22,9 % ist Herr Wagners Bürogebäude für Banken ein sehr attraktiver Kreditnehmer. Der Gewerbe-Zinsaufschlag von 0,5 % ist bei diesen Kennzahlen verhandelbar. Der Zins sollte nah an Wohnimmobilienkonditionen liegen.
Welche Banken finanzieren Gewerbeimmobilien?
- Bis 500.000 € Volumen: Volksbanken, Genossenschaftsbanken (regional, persönliche Beziehung wichtig), manche Sparkassen
- 500.000 € – 2 Mio. €: Commerzbank, Helaba, LBBW Gewerbefinanzierung, spezialisierte Vermittler
- Über 2 Mio. €: Pbb (Deutsche Pfandbriefbank), Berlin Hyp, Aareal Bank, institutionelle Finanzierer
- Selbstnutzer (Praxis, Kanzlei): Oft über spezielle Berufsgruppen-Angebote — Apothekerbank, Deutsche Ärzte-Bank für Heilberufe; normale Hausbanken ebenfalls möglich
Weiterführend: Mehrfamilienhaus-Anschlussfinanzierung | Angebote vergleichen
Typisch 0,3–1,0 % höher. Aber bei sehr niedrigem Beleihungsauslauf (unter 40 %) und langen, bonitätsstarken Mietverträgen kann der Aufschlag auf 0,1–0,2 % schrumpfen. Verhandeln Sie — gute Kennzahlen geben Ihnen Spielraum.
Erheblich. Leerstand reduziert den Ertragswert — und damit den Beleihungsauslauf (zum Nachteil). Außerdem fallen Mieteinnahmen als Bonitätsbasis weg. Versuchen Sie, vor der Anschlussfinanzierung Mietverträge zu verlängern oder neue Mieter zu gewinnen.
Eingeschränkt. Interhyp ist auf Wohnimmobilien spezialisiert. Bei gemischten Objekten (Erdgeschoss Gewerbe, Obergeschoss Wohnen) kann es Lösungen geben. Für reine Gewerbeimmobilien empfehlen sich spezialisierte Gewerbevermittler oder der direkte Weg zu Gewerbebanken.
