Die Anschlussfinanzierung ist der ideale Moment, den Tilgungssatz anzupassen — es ist einer der wenigen Zeitpunkte, an dem das ohne Bankveto und ohne Vertragsänderungsgebühren möglich ist. Doch welcher Tilgungssatz ist der richtige? Dieser Ratgeber rechnet durch, was 1 %, 2 % und 3 % Tilgung in Euro und Jahren bedeuten.
Die Grundregel: Wann darf ich den Tilgungssatz ändern?
Während einer laufenden Zinsbindung ist der Tilgungssatz in der Regel festgeschrieben. Manche Banken erlauben 1–2 Änderungen pro Zinsbindungsperiode gegen Gebühr (200–500 €). Bei der Anschlussfinanzierung hingegen ist eine Tilgungsänderung immer kostenfrei möglich — es wird ohnehin ein neuer Vertrag geschlossen.
Was der Tilgungssatz wirklich bedeutet
Beim klassischen Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate konstant — aber der Anteil von Zins und Tilgung verschiebt sich über die Zeit. Je mehr Sie tilgen, desto schneller sinkt die Restschuld, desto weniger Zinsen fallen an.
| Anfangstilgung | Monatsrate* | Restschuld nach 10 J.* | Gesamtlaufzeit | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|---|
| 1,0 % | 767 € | ca. 182.000 € | 52 Jahre | ca. 278.000 € |
| 2,0 % | 933 € | ca. 158.000 € | 28 Jahre | ca. 113.000 € |
| 3,0 % | 1.100 € | ca. 136.000 € | 21 Jahre | ca. 77.000 € |
| 4,0 % | 1.267 € | ca. 115.000 € | 17 Jahre | ca. 57.000 € |
*Basis: Restschuld 200.000 €, Zinssatz 3,6 %, Annuitätendarlehen
Rechenbeispiel: Von 2 % auf 3 % Tilgung — was bringt das?
Ausgangslage: Restschuld 200.000 €, 10 Jahre Zinsbindung, Zins 3,6 %, bisher Tilgung 2 %.
Szenario A: Tilgung bleibt bei 2 %
- Monatsrate: 933 €
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 158.000 €
- In 10 Jahren gezahlte Zinsen: ca. 52.000 €
- Gesamtlaufzeit bis Schuldfreiheit: ca. 28 Jahre
Szenario B: Tilgung erhöht auf 3 %
- Monatsrate: 1.100 € (+167 € pro Monat)
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 136.000 €
- In 10 Jahren gezahlte Zinsen: ca. 47.800 €
- Gesamtlaufzeit bis Schuldfreiheit: ca. 21 Jahre
Fazit: 167 € mehr pro Monat, 22.000 € weniger Restschuld nach 10 Jahren, 7 Jahre früher schuldenfrei, insgesamt ca. 36.000 € weniger Zinsen über die gesamte Laufzeit.
Tilgung erhöhen: Wann sinnvoll?
- Einkommen ist seit dem Erstkauf gestiegen (Karriere, Gehaltserhöhungen)
- Kinder sind ausgezogen — mehr freies Haushaltsgeld
- Renteneintritt ist in weniger als 20 Jahren — Immobilie sollte bis dahin schuldenfrei sein
- Alternative Kapitalanlage bietet weniger als der aktuelle Finanzierungszins (sicherer Tipp bei Zinsen über 3 %)
Tilgung senken: Wann sinnvoll?
- Einkommensreduzierung durch Jobwechsel, Elternzeit oder Selbstständigkeit
- Andere Investitionen bieten deutlich höhere Rendite als der Finanzierungszins
- Hohe sonstige Ausgaben (Kinderbetreuung, Pflege von Angehörigen)
- Restlaufzeit unkritisch für Renteneintritt (noch 30+ Jahre Zeit)
Wichtig: Tilgung nie unter 1 % senken. Banken verlangen mindestens 1 % Anfangstilgung. Bei unter 1 % entstehen Laufzeiten von über 50 Jahren — praktisch keine echte Entschuldung.
Tilgungsänderung und Sondertilgungsrecht kombinieren
Die beste Strategie: Tilgung auf moderatem Niveau halten (2–3 %), aber großzügige Sondertilgungsrechte aushandeln (10 % der Restschuld pro Jahr). So bleibt die monatliche Rate verkraftbar, aber gute Einkommensjahre können für außerordentliche Tilgungen genutzt werden.
Rechenbeispiel: 3 % Basistilgung + einmalige Sondertilgung 20.000 € in Jahr 5:
- Restschuld nach 10 Jahren ohne Sondertilgung: ca. 136.000 €
- Restschuld nach 10 Jahren mit Sondertilgung: ca. 113.000 €
- Gesamtlaufzeit verkürzt sich um ca. 3–4 weitere Jahre
Wann Tilgungsänderung NICHT ratsam ist
- Wenn die höhere Rate keine 3 Monatsgehälter Liquiditätspuffer lässt
- Wenn berufliche Unsicherheit (Probezeit, Selbstständigkeit im Aufbau) besteht
- Wenn gleichzeitig teures Konsum-Fremdkapital läuft (Autokredit mit 8 % > erst den tilgen)
- Bei Volltilgerdarlehen: Sichert zwar vollständige Entschuldung, aber rate ist fix und hoch — kein Spielraum bei Einkommensrückgang
Weiterführend: Tilgung 2 % vs. 3 % im Vergleich | Checkliste 2026 | Glossar
Kann ich die Tilgungsrate während der Zinsbindung ändern?
Manche Banken erlauben 1–2 Änderungen pro Laufzeit (Gebühr: 200–500 €). Bei der Anschlussfinanzierung ist es immer kostenfrei möglich — der beste Zeitpunkt für eine Anpassung.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Ein Darlehen, das vollständig innerhalb der Zinsbindungsperiode getilgt wird — keine Restschuld, keine weitere Anschlussfinanzierung. Vorteil: maximale Sicherheit. Nachteil: deutlich höhere Monatsrate und kein Spielraum bei Einkommensrückgang.
Wie viel Tilgung ist sinnvoll für jemanden mit Renteneintritt in 20 Jahren?
Rückwärts rechnen: Restschuld durch 20 Jahre teilen. Bei 180.000 € Restschuld und 20 Jahren Ziel sollte die effektive Tilgung mindestens 3 % betragen, damit das Darlehen bis Renteneintritt abbezahlt ist.
