Tilgungsänderung bei der Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist der ideale Zeitpunkt, die Tilgungsrate anzupassen. Sie haben inzwischen vielleicht ein höheres Einkommen — oder möchten nach einem Jobwechsel die Rate senken. Beides ist möglich.
Was ist die Tilgung?
Die Tilgung ist der Teil der Monatsrate, der den Kreditbetrag tatsächlich reduziert. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtrate konstant — aber der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt über die Zeit.
- Anfangstilgung 2 %: Nach 10 Jahren ist etwa 24 % der Restschuld getilgt (bei 3 % Zins)
- Anfangstilgung 3 %: Nach 10 Jahren sind etwa 33 % getilgt
- Anfangstilgung 4 %: Nach 10 Jahren sind etwa 43 % getilgt
Tilgungsrate erhöhen — Vorteile
- Schnellere Entschuldung — weniger Zinskosten insgesamt
- Niedrigere Restschuld bei nächster Anschlussfinanzierung
- Mehr Planungssicherheit
Nachteile höherer Tilgung
- Höhere Monatsrate — weniger Liquidität
- Gebundenes Kapital (Geld in der Immobilie vs. liquide)
Tilgungsrate senken — Wann sinnvoll?
Bei Liquiditätsengpässen (Jobwechsel, Elternzeit, Selbstständigkeit) kann eine niedrigere Tilgung helfen, die Rate zu senken. Die Laufzeit verlängert sich, aber der Puffer im Haushalt wird größer.
Wie viel Tilgung ist optimal?
Als Faustregel gilt: Mindestens so viel tilgen, dass die Immobilie bis zum Renteneintritt schuldenfrei ist.
Beispiel: 45 Jahre alt, Renteneintritt mit 67 Jahren → 22 Jahre Restlaufzeit. Restschuld 200.000 €:
- Annuität 3,5 % Zins + 2 % Tilgung → Laufzeit ca. 27 Jahre (zu lang)
- Annuität 3,5 % Zins + 3,5 % Tilgung → Laufzeit ca. 18 Jahre (gut)
- Volltilgerdarlehen → garantiert schuldenfrei in festgelegter Zeit
Manche Banken bieten Tilgungsänderung während der Laufzeit an (meist 1–2x erlaubt). Bei der Anschlussfinanzierung ist es aber am einfachsten — dann ist eine Änderung immer möglich.
Ein Darlehen, das innerhalb der Zinsbindungsperiode vollständig getilgt wird — ohne Restschuld am Ende. Vorteil: Keine weitere Anschlussfinanzierung nötig. Nachteil: Höhere Monatsrate.
