Forward-Darlehen: Zinsen heute sichern fuer die Anschlussfinanzierung

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen den heutigen Zinssatz fuer eine zukuenftige Anschlussfinanzierung. Wenn Ihre aktuelle Zinsbindung in 12 bis 66 Monaten auslaeuft, koennen Sie sich schon jetzt die aktuellen Konditionen reservieren – unabhaengig davon, wo die Zinsen dann tatsaechlich stehen.

Das Prinzip ist eine Wette auf steigende Zinsen. Sind Sie ueberzeugt, dass die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung steigen werden, sichern Sie sich den heutigen Kurs. Dafuer zahlen Sie einen Aufschlag – den sogenannten Forward-Aufschlag.

Millionen Baufinanzierer in Deutschland stehen vor genau dieser Entscheidung. Wer zwischen 2015 und 2021 finanziert hat, profitierte von historisch niedrigen Zinsen unter 1,5 %. Die Anschlussfinanzierung wird in jedem Fall teurer. Die Frage ist nur: Wie viel teurer?

Wie funktioniert das Forward-Darlehen?

Der Ablauf ist ueberschaubar:

Schritt 1: Sie schliessen heute einen Darlehensvertrag ab – zu den aktuellen Konditionen plus Forward-Aufschlag.
Schritt 2: Das Darlehen wird erst ausgezahlt, wenn Ihre aktuelle Zinsbindung endet (in 12-66 Monaten).
Schritt 3: Ab Auszahlung zahlen Sie die vereinbarte Rate. Der Zinssatz steht fest, egal was am Markt passiert.

Wichtig: Bis zur Auszahlung zahlen Sie keine Zinsen und keine Raten. Es entstehen keine doppelten Belastungen. Allerdings: Der Vertrag ist bindend.

Vorlaufzeit: 12 bis 66 Monate

Die meisten Banken bieten Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 12 bis 60 Monaten an. Je laenger die Vorlaufzeit, desto hoeher der Aufschlag.

Forward-Aufschlag: Was kostet die Zinssicherheit?

Der Forward-Aufschlag ist der Preis fuer die Zinssicherheit:

Vorlaufzeit	Forward-Aufschlag (ca.)	Beispiel bei 3,30 % Basiszins
12 Monate	0,01 – 0,05 %	3,31 – 3,35 %
24 Monate	0,05 – 0,15 %	3,35 – 3,45 %
36 Monate	0,15 – 0,30 %	3,45 – 3,60 %
48 Monate	0,25 – 0,45 %	3,55 – 3,75 %
60 Monate	0,35 – 0,60 %	3,65 – 3,90 %

Rechenbeispiel: Bei 200.000 EUR Restschuld und 10 Jahren Zinsbindung kostet ein Forward-Aufschlag von 0,20 % rund 4.000 EUR zusaetzlich ueber die gesamte Laufzeit.

Forward-Darlehen vs. Prolongation vs. Umschuldung

Option	Was ist das?	Vorteile	Nachteile
Forward-Darlehen	Neue Bank, Zinssicherung im Voraus	Zinssicherheit, freie Bankwahl	Forward-Aufschlag, bindend
Prolongation	Verlaengerung bei bisheriger Bank	Einfach, kein Grundbucheintrag	Oft nicht die besten Konditionen
Umschuldung	Neue Bank zum Zeitpunkt des Auslaufs	Bester Zinssatz am Markt	Grundbuchaenderung noetig, Zeitdruck

Empfehlung: Die Prolongation ist bequem – aber oft nicht der guenstigste Weg. Holen Sie immer Vergleichsangebote ein.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Szenario 1: Zinsen sind niedrig und Sie erwarten einen Anstieg

Der Klassiker. Wenn Sie glauben, dass die Zinsen in den naechsten 2-5 Jahren steigen werden, sichern Sie sich jetzt die aktuellen Konditionen. Der Forward-Aufschlag ist dann gut investiertes Geld.

Szenario 2: Sie brauchen Planungssicherheit

Wenn Sie wissen muessen, was Ihre Rate in 3 Jahren kosten wird (z. B. wegen Familienplanung oder Jobwechsel), gibt Ihnen das Forward-Darlehen Kalkulationssicherheit.

Szenario 3: Hohe Restschuld, knappe Bonitaet

Wer eine hohe Restschuld hat und befuerchtet, dass steigende Zinsen die Rate untragbar machen, sollte fruehzeitig absichern.

Schritt-fuer-Schritt: Forward-Darlehen abschliessen

Schritt 1 – Restschuld pruefen: Wie hoch ist Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung? Steht im Tilgungsplan.
Schritt 2 – Zinsbindungsende notieren: Das exakte Datum steht in Ihrem Darlehensvertrag.
Schritt 3 – Angebote vergleichen: Mindestens 3-5 Banken anfragen. Nutzen Sie einen Finanzierungsrechner fuer die erste Orientierung.
Schritt 4 – Forward-Aufschlag vergleichen: Nicht nur den Gesamtzins, sondern explizit den Aufschlag vergleichen.
Schritt 5 – Vertrag abschliessen: Unterlagen einreichen. Die Bank prueft und erstellt das Angebot.
Schritt 6 – Warten: Bis zum Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung passiert nichts. Dann wird das Forward-Darlehen automatisch ausgezahlt.

Haeufige Fragen

Kann ich ein Forward-Darlehen kuendigen?

Grundsaetzlich nein. Der Vertrag ist bindend. Eine kostenlose Kuendigung ist erst 10 Jahre nach Vollauszahlung moeglich (489 BGB). Vorher faellt eine Vorfaelligkeitsentschaedigung an.

Wie lange im Voraus sollte ich abschliessen?

12 bis 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ist der uebliche Zeitraum. Je kuerzer die Vorlaufzeit, desto niedriger der Aufschlag.

Was passiert, wenn die Zinsen fallen?

Dann zahlen Sie den vereinbarten (hoeheren) Zinssatz. Das ist das Risiko des Forward-Darlehens. Allerdings: Die Differenz ist in den meisten Szenarien ueberschaubar.

Forward-Darlehen oder Bausparvertrag fuer die Zinssicherung?

Der Bausparvertrag ist flexibler, braucht aber Ansparphase und hat Abschlussgebuehren. Das Forward-Darlehen ist direkter und guenstiger in der Gesamtbetrachtung, aber bindend. Fuer Anschlussfinanzierungen in 2-5 Jahren ist das Forward-Darlehen meist die bessere Wahl.

Fazit

Das Forward-Darlehen ist ein sinnvolles Instrument fuer alle, die in den naechsten 1-5 Jahren eine Anschlussfinanzierung brauchen und sich gegen steigende Zinsen absichern wollen. Der Forward-Aufschlag ist ueberschaubar und gibt Planungssicherheit. Entscheidend ist der Vergleich: Holen Sie mehrere Angebote ein.

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